Вознаграждение агента по продаже квартиры

Содержание
  1. Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры?
  2. Что входит в стоимость услуг риэлтора?
  3. Можно ли обойтись без риэлтора при продаже или покупке квартиры?
  4. Нюансы продажи квартиры с помощью риэлторов. Как происходит процедура и сколько берут агенты?
  5. Что входит в обязанности агента?
  6. Сколько берут комиссионных?
  7. Кто платит?
  8. Приобретение по ипотеке
  9. От чего зависит стоимость за помощь специалиста?
  10. От каких факторов зависит процент?
  11. Цена через агентство
  12. Принцип работы на начальном этапе
  13. Поиск покупателей
  14. Личная встреча
  15. Процедура заключения и оформления пошагово
  16. Ожидания клиента
  17. Оформление и получение денег
  18. Может ли сделка состояться без согласия хозяина?
  19. Процент за продажу одного жилья и покупку другого?
  20. Можно ли торговаться насчет комиссии?
  21. Агентское вознаграждение: правда и мифы. Основные способы манипуляции при заключении договора
  22. Page 3
  23. Какова справедливая цена на услуги риэлтора
  24. Цена и качество – адекватный гонорар риэлтора
  25. Реальная польза – за что стоит переплатить опытному риэлтору

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры?

Вознаграждение агента по продаже квартиры

Последнее обновление: 16.06.2021

Если ответить вкратце, то стоимость услуг риэлтора (или агентства недвижимости) составляет примерно 3 – 4% от стоимости сделки. Под стоимостью сделки понимается цена квартиры, которую клиент агентства хочет продать или купить. Этот уровень цен на риэлтерские услуги держится на рынке недвижимости уже не первое десятилетие.

Вообще, единых тарифов для оплаты услуг риэлторов не существует. Это очень мутная тема.

В том смысле, что риэлторы стараются быть максимально гибкими, подстраиваться под текущий спрос, обходить друг друга в конкурентной борьбе и чутко реагировать на финансовые возможности своих клиентов.

Поэтому диапазон цен на их услуги колеблется в пределах 2 – 5% от стоимости сделки (3-4%, это в среднем). В абсолютных величинах эти проценты превращаются в 150 000 – 400 000 рублей за проведение сделки (московские цены уровня 2021 – 2021 гг.).

Некоторые агентства недвижимости назначают фиксированные цены на свои услуги. В Москве, например, обычная покупка или продажа типовой квартиры обойдется клиенту крупного агентства в 150 – 200 тысяч руб. (при фиксированной цене).

Агентство поменьше может потребовать 100 – 150 тысяч. Частные риэлторы, отбивая у агентств клиентов, обозначают стоимость своих услуг от 70 – 80 тыс. руб. и выше, в зависимости от собственных амбиций и текущего состояния своего банковского счета.

В других городах цены на риэлтерские услуги уменьшаются пропорционально уменьшению цен на недвижимость (по сравнению с Москвой).

Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

Разницы между стоимостью услуг агентства недвижимости при продаже квартиры или при покупке – обычно не делают. И то и другое будет стоить примерно одинаково. Так уж повелось. Хотя очевидно, что при покупке жилья работа должна проводиться гораздо серьезнее. Ведь здесь надо проверять документы на квартиру, личности продавцов, оценивать риски сделки, и т.п.

А при продаже квартиры забота одна – получить деньги. Аналитической работы здесь не требуется. Риски, проверки и все такое – это головная боль Покупателя. Тем не менее, за продажу квартиры агентство недвижимости выставит такой же ценник (тариф), как и за покупку. Логика здесь простая – агентству хочется заработать побольше, других обоснований тут нет.

Вознаграждение за работу риэлтора (или агентства недвижимости) выплачивается, обычно, постфактум. То есть уже после оказания услуг и завершения сделки купли-продажи квартиры. Это объясняется тем, что сделка может и не состояться, или условия сделки могут измениться так, что клиент сам от нее откажется.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Что входит в стоимость услуг риэлтора?

Стоимость услуг агентства недвижимости – как при покупке квартиры, так и при ее продаже – будет определяться объемом работ, которые берет на себя риэлтор.

По умолчанию предлагается полный спектр агентских услуг, когда клиенту нужно только озвучить свои пожелания, подписать агентский договор, и можно идти пить пиво.

Все остальные действия по подготовке сделки купли-продажи квартиры будет совершать агент.

Типовой перечень услуг агентства недвижимости выглядит примерно так:

  • консультация (обычно, она бесплатная, т.к. во время консультации происходит продажа риэлтерских услуг);
  • поиск квартиры (для Покупателя) или реклама квартиры (для Продавца);
  • показы/просмотры квартиры, ведение переговоров (беготня и болтовня);
  • проверка документов и «юридической чистоты» квартиры (то, что обычно делают юристы);
  • организация взаиморасчетов по сделке (то, что обычно делают банки);
  • составление договора купли-продажи квартиры, регистрация сделки в Росреестре (стандартная процедура для юристов, нотариусов, и центров госуслуг);
  • сопровождение сделки купли-продажи квартиры (от проверки документов, до регистрации сделки);
  • полный комплекс агентских услуг «под ключ» (поиск, показы, переговоры, проверка, сопровождение, расчеты, регистрация).

Эта разбивка на отдельные виды услуг имеет целью привлечь как можно больше клиентов в агентства недвижимости. Для тех, кто не решится платить за полный агентский пакет, всегда найдется какая-нибудь часть этого пакета, подешевле. Главное, чтобы клиент не ушел, тогда ему можно будет продать что-нибудь еще (например, услугу по регистрации сделки).

Когда клиент привлечен, с ним заключается агентский договор. Суть его в том, что в нем перечисляются те услуги, которые оказывает агентство недвижимости, и фиксируется обязательство клиента оплатить эти услуги по выставленному тарифу.

Особенность здесь в том, что никаких «гарантий», которые риэлторы на словах обещают своим клиентам, в таких договорах, обычно, не бывает. Риэлторы по договору берут на себя обязательство только совершить определенные действия (суть услуги), а за последствия этих действий они ответственности не несут.

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Узнать, какую комиссию берут агентства недвижимости за покупку или продажу квартиры, тоже бывает непросто.

Если позвонить в агентство и спросить об этом в лоб – сколько-сколько?!! – то немногие сразу афишируют свои ценники. Задача агента – не отпугнуть позвонившего, а завлечь его любым способом.

Потом уже, в процессе «обработки клиента», можно убедить его в необходимости оплатить как можно больше риэлтерских услуг.

Хоть фраза «рынок недвижимости» и звучит монументально, но это все-таки рынок. А значит, на нем можно торговаться. Робкого клиента риэлторы обработают в два счета и впаяют ему тариф за свои услуги по максимуму.

Уверенный в себе клиент, напротив, сам может продавить риэлторов и снизить их аппетиты до минимального уровня. Общий принцип таков, чем меньше агентство недвижимости, тем проще с ним договориться о цене.

А частный риэлтор в приватной беседе может скинуть и добрую половину от заявленной цены своих услуг.

А можно ли как-то по-другому? Можно ли вообще обойтись без этих агентов? Или их участие в сделке неизбежно?

Какие существуют способы денежных расчетов в сделках купли-продажи квартир – смотри в Глоссарии по ссылке.

Можно ли обойтись без риэлтора при продаже или покупке квартиры?

Можно. И многие так и делают… Особенно те, кто уже имел хоть раз опыт продажи или покупки жилья.

С развитием интернета и новых технологий (в т. ч. онлайн-сервисов Росреестра), услуги риэлторов и агентств недвижимости потеряли свою ценность. В профессиональных сообществах активно обсуждают тему – как долго еще протянет профессия «риэлтор», и когда она уже совсем исчезнет за ненадобностью.

Авторитетный портал РБК тоже это подтверждает – цитата:

«В Москве растет доля сделок без посредников.

…За последнее время в Москве выросло количество самостоятельных покупателей, обнаружили риелторы, работающие на вторичном рынке столицы».

Объективная реальность такова – необходимость в услугах риэлтора постепенно сходит на нет. Все, что когда-то было доступно только посвященным, теперь доступно каждому. О том же говорят и следующие факты:

  1. Базы данных квартир, выставленных на продажу, широко распространены в интернете, они бесплатны, и доступны любому желающему.
  2. Современные интернет-сервисы Росреестра позволяют любому желающему получать информацию о недвижимости и ее правообладателях без особого труда.
  3. Открытые по всей стране многофункциональные центры госуслуг МФЦ «Мои документы» специально ориентированы на то, чтобы граждане решали свои жилищные вопросы самостоятельно. Большинство документов для сделки можно получить в МФЦ, и потом сдать их туда же для регистрации.
  4. Процесс подготовки и организации сделки купли-продажи квартиры разложен по полочкам на нашем специализированном сайте Квартира-без-Агента.ру (см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).
  5. Отдельные юридические нюансы по конкретной сделке, можно выяснить на консультации специализированного юриста.

Кстати, Выписку из ЕГРН с информацией о правах и переходах прав на квартиру тоже можно получить на нашем сайте – здесь (даже быстрее, чем в Росреестре).

Вывод: Если есть желание и некоторое количество времени (несколько дней на изучение темы), то в сделке купли-продажи квартиры вполне можно обойтись без посредника.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Но если все же осталось непреодолимое желание нанять риэлтора или обратиться в агентство недвижимости, чтобы агент подготовил сделку вместо тебя, то все равно нужно понимать, что он делает и за что мы ему платим.

Кто сказал, что выбранный риэлтор сделает все как надо? Что он не пропустит что-либо важное при подготовке сделки? Ведь расхлебывать последствия, в случае чего, придется не ему, а нам (как правило, Покупателю квартиры).

Суть в том, что даже при работе с риэлтором разумному Покупателю нужно уметь его контролировать – проверять, все ли он сделал из того, что нужно. А для того, чтобы грамотно это проверить, нужно знать и понимать правила купли-продажи квартир.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/skolko-stoyat-uslugi-rieltora-pri-prodazhe-i-pokupke-kvartiry/

Нюансы продажи квартиры с помощью риэлторов. Как происходит процедура и сколько берут агенты?

Вознаграждение агента по продаже квартиры

Когда перед собственником возникает задача продать свою квартиру многие выбирают самостоятельную организацию процесса по разным причинам.

Кто-то не доверяет агентствам, кто-то жалеет деньги за услуги.

Однако хороший риэлтор обладает огромным опытом и знанием рынка, что помогает быстрее найти покупателя и завершить сделку, обойдя множество подводных камней.

В статье описаны нюансы работы риэлтора, в частности, нужно ли ему платить при покупке жилья, какой процент получает агент, кто оплачивает при покупке — продавец или покупатель и другие особенности.

Внимание на:

  1. Наличие отзывов и рекомендаций. Хорошие специалисты дорожат собственной репутацией, и стараются оставлять положительное мнение о себе.
  2. Лицензия на предоставление риэлтерских услуг. Первые цифры номера этого документа могут подсказать, как давно она была выдана. Если агентство работает более 7 лет, а цифры говорят о том, что лицензия выдана недавно – компанию уже лишали права на предоставление услуг, что может свидетельствовать о нарушениях закона при совершении сделок.
  3. Качество рекламы. Чем стабильнее позиции компании – тем более качественная рекламная база у нее имеется.
  4. Расположение головного офиса компании.
  5. Представительность, профессионализм и первое впечатление об агентстве.

    Совет: Если при первом телефонном разговоре вам отвечают профессионально, не пытаясь принудить приехать в офис лично – компании стоит доверять.

Что входит в обязанности агента?

Основной перечень выглядит так:

  • Консультационная поддержка.
  • Поиск объекта недвижимости, удовлетворяющего запросам клиента.
  • Проведение переговоров и организация показов объекта.
  • Проверка законности сделки и подлинности документов.
  • Организация расчетов между продавцом и покупателем.
  • Сопровождение сделки.

Сколько берут комиссионных?

Сколько получает риэлтор от сделки? Чаще всего размер комиссионных составляет 2–6% от общей суммы, но не менее 30 тыс. рублей. Устанавливается и верхняя граница, например, в Москве она составляет 200 тыс. рублей за одну операцию. Если запрашиваемая сумма меньше 2% от суммы сделки – это повод насторожиться, так как возрастает вероятность попасться на уловки мошенника.

Кто платит?

Кто должен платить комиссию, если совершается покупка — продавец или покупатель? Риэлторские услуги агентства недвижимости, как правило, оплачивает тот, кто заключает с ним договор, в том числе при покупке квартиры. Если инициатором выступает владелец недвижимости – комиссию за услуги будут требовать с него, если покупатель – наоборот.

Справка: Агенты предпочитают получать оплату только с покупателей, после того как сделка покупки совершена. Это объясняется тем, что интересующихся недвижимостью обычно больше чем владельцев.

  1. В тот момент, когда продавцы передали ключи покупателю, а все прописанные в ней лица снялись с регистрационного учета. Это наиболее предпочтительный вариант, так как сделка является полностью завершенной.
  2. В момент выдачи зарегистрированных документов Росреестром. Это менее удобно для того, кто приобрел квартиру, но также допустимо.
  3. В момент непосредственного подписания ДКП. Так как сделка еще незавершена, а право собственности юридически по прежнему принадлежит продавцу до момента регистрации – этот вариант является наименее удобным и для продавца, и для покупателя – риэлтор уже получил свое вознаграждение и доводить сделку до логического завершения у него нет необходимости.

Далее можно узнать, как оплачиваются услуги при продаже или покупке жилья? Порядок расчетов между заказчиком и агентом должен быть прописан в заключенном ранее договоре на оказание услуг. Варианты:

  • Наличными.
  • В форме банковского перевода.

Наиболее распространенным вариантом, в том случае, если клиент — физическое лицо является наличный расчет.

Приобретение по ипотеке

Если сделка является стандартной – комиссия посредника составит 2–5% от суммы. Если клиентами являются граждане с испорченной кредитной историей или объект недвижимости слабовостребован – плата за услуги может подняться до 6–8% от стоимости.

От чего зависит стоимость за помощь специалиста?

На размер комиссии риэлтора могут повлиять:

  • Опыт и профессиональный стаж агента. Чем опытнее риэлтор, тем больше плата за его услуги.
  • Если агент работает в частном порядке, без прикрепления к агентству недвижимости – его услуги будут стоить дешевле.
  • Разновидность сделки и перечень требуемых услуг.
  • Сложность сделки. Необходимость участвовать в судебном процессе, снимать обременение и др. безусловно увеличат размер комиссии агента.
  • Стоимость реализуемого объекта. Если продается элитное жилье – комиссия агента будет выше.

От каких факторов зависит процент?

В каждом случае точный размер вознаграждения устанавливается в индивидуальном порядке и напрямую зависит от предстоящего объема работы. Если продается «чистая» квартира, плата составит 2–4%. Если предполагается обмен или разъезд – комиссия вырастет до 5–6%.

Ее размер может быть установлен и в фиксированной сумме. Это применяется в тех случаях, когда продающийся объект либо слишком дорогой, либо слишком дешевый.

Цена через агентство

Средне рыночная цена на услуги агентства недвижимости – от 2 до 5% от общей суммы сделки, указанной в ДКП.

Важно! Как правило, максимальный размер комиссионных может составлять не более 8–10%, а минимальная плата устанавливается в фиксированной сумме, и составляет 30 тыс. рублей за сопровождение одной сделки.

Ниже рассказано, как происходит продажа квартиры и дано описание пошаговой инструкции, как риэлтор должен продать недвижимость.

Принцип работы на начальном этапе

С чего же обычно начинают продажу? После того как агент получил заказ, он производит осмотр объекта недвижимости, обсуждает с заказчиком нюансы предстоящей сделки и проверяет документы владельца. Когда все детали оговорены, стороны должны прийти к согласию относительно цены квартиры и подписать договор о сотрудничестве.

Поиск покупателей

После заключения договора агент переходит к поиску покупателей, используя для этого все доступные ресурсы. Обратите внимание на то, что информация, содержащаяся в объявлениях, должна быть максимально корректной и полной. Данные собственника в этом случае не указываются, переговоры ведет риелтор.

Личная встреча

Во время первой встречи с агентом необходимо максимально полно описать свои требования, касающиеся предстоящей сделки. Риэлтору нужно подробно описать, сколько времени отведено на поиск покупателя, какую сумму необходимо получить в итоге и др. нюансы. На этом этапе заказчик также оценивает деловые и личные качества агента.

Процедура заключения и оформления пошагово

Внимание! В некоторых случаях риэлторы предлагают клиенту начать работу без подписания договора. Это недопустимо – все устные договоренности, которые были достигнуты между сторонами, должны быть зафиксированы документально.

Особенности подписания договора:

  1. Четко опишите необходимые действия.
  2. Укажите персональные данные сторон и их контактные телефоны.
  3. В договоре обязательно должна стоять дата подписания и подписи участников.
  4. Укажите адрес и основные технические характеристики продаваемой квартиры.
  5. В договоре должна быть указана сумма вознаграждения агента.
  6. Укажите срок действия договора.
  7. Проследите, чтобы в тексте документа был раздел, посвящённый расторжению сделки, и прописана ответственность сторон.
  8. Подробно перечислите обязанности риелтора.

Как правило, обязанность организовывать показы жилья потенциальным покупателям переходит к риелтору. Заказчику стоит убедиться в способностях риэлтора отстаивать интересы клиента, поэтому на первые показы необходимо ездить вместе.

Ожидания клиента

Участие посредника выгодно каждой из сторон сделки. Владелец квартиры экономит время, переложив обязанности по ведению рекламной кампании и переговоров на плечи агента. Для покупателей участие агента является дополнительной гарантией чистоты сделки, так как профессионал всегда проводит тщательный анализ объекта недвижимости и его владельца.

Для того чтобы сделка состоялась, необходимо:

  1. Установить наличие или отсутствие обременений.
  2. Убедиться в отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
  3. Проверить право продавца распоряжаться объектом недвижимости.

Справка: Риэлтор после заключения договора полностью берет на себя обязанности по ведению сделки, вплоть до ее завершения.

Как работает специалист из агентства недвижимости дальше? После того как покупатель на квартиру найден, он вносит аванс под расписку. После завершения этого этапа начинается подготовка документов для подписания ДКП.

Риелтор подготавливает необходимый пакет документов, при необходимости делая запросы в государственные органы.

То, что подготовку необходимых бумаг берет на себя риелтор должно быть обязательно прописано в договоре.

Оформление и получение денег

После того как стороны изучили и подписали договор купли-продажи, документы должны быть направлены на государственную регистрацию в Росреестр. После происходят взаиморасчеты. Как правило, для этой цели арендуется ячейка в банке, доступ к которой у участников сделки появляется лишь после выполнения определённых ранее условий.

Может ли сделка состояться без согласия хозяина?

Объект недвижимости является частной собственностью ее владельца, охраняемой на государственном уровне. Однако, случаи, когда жилье реализуется без согласия собственника нередки. Такие операции совершаются недобросовестными риелторами, а часто и родственниками владельцев.

Развитие технологий дает возможность мошенникам изготавливать качественные поддельные документы, которые используются для совершения незаконных сделок.

Процент за продажу одного жилья и покупку другого?

Зависит от особенностей конкретной сделки (наличия необходимых документов, отсутствия обременений, арестов и др.) и составляет от 2 до 4% от суммы сделки, прописанной в договоре купли-продажи. При этом сумма не может быть меньше 100 тыс. рублей.

Можно ли торговаться насчет комиссии?

Торговаться перед заключением договора с риэлторским агентством можно и нужно. Довольно часто компания идет навстречу заказчику и снижает размер комиссии на 1–2% от первоначального значения.

Ошибка при выборе риэлтора может привести к серьезным неприятностям, от длительного поиска покупателей до полной потери денег за продажу и прав собственности на недвижимость.

Чтобы минимизировать риски необходимо тщательно подойти к вопросу выбора агентства и хорошо изучить договор об оказании риэлтерских услуг перед подписанием.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/oplata-uslug-rieltora.html

Агентское вознаграждение: правда и мифы. Основные способы манипуляции при заключении договора

Вознаграждение агента по продаже квартиры
myeltsov

В принципе в нашем обществе большинство согласятся, что сделку с недвижимостью должен проводить профессионал-риэлтор. Особенно если речь идет о сложных сделках, например с использованием ипотечного кредита, расселении или размене квартир. 

Дискуссии вызывает вопрос о размере агентского вознаграждения, которое, по мнению большинства, сильно завышено и не соответствует объему и, самое главное, качеству выполняемых работ.

Во всем мире сделка с недвижимостью при участии риэлтора – стандартная практика.  При всех негативных стереотипах, сложившихся в нашем обществе вокруг данной профессии, обойтись без помощи профессионала в таком  непростом деле подчас невозможно. Сделки с недвижимостью составляют основу как для бизнеса, так и для семьи. Их безопасность является самым большим приоритетом.

В функции риэлтора входит не только поиск  объектов и покупателей, но и полное юридическое сопровождение, включающие оценку безопасности проведения данной сделки,  организация взаиморасчетов, оформление документов, обеспечение передачи объектов и многое другое.

Особенно актуальна работа риэлтора по так называемым  «сложным» сделкам:  при расселении больших коммуналок, при «встречных» покупках, характеризующихся наличием  длинной цепочки продавцов и покупателей, одновременно использующих различные формы оплаты: наличные деньги, субсидии, ипотечные кредиты и т.п.

 При этом объем работ, выполняемых риэлтором для своего клиента, достаточно серьезный и требующий помимо всего прочего больших временных затрат, так как организация сложной сделки может занять несколько месяцев.

По средним тарифам, которых придерживаются Агентства, входящие в  Ассоциацию Риэлторов и Северо-Западную палату недвижимости, размер комиссионного вознаграждения за сопровождение простой сделки по недвижимости составляет  4 % от стоимости проданной квартиры. При сложной сделке до 8-10 %.

Средняя цена агентского вознаграждения за покупку однокомнатной квартиры 120-140 тыс. рублей. Но всегда есть возможность решить проблему за меньшую сумму.

[Вот основные способы манипуляций при заключении договора с клиентом]

.       1.     Рекомендованный знакомыми частный агент заявляет цену в 3 раза ниже цены агентства недвижимости. Какие здесь могут быть «подводные камни».

Когда предлагается цена в 3 раза меньше, это говорит о том, что услуга будет оказана не агентством, а частным конкретным специалистом.

  При этом уровень качества, гарантии надежности сделки зависят не от компании, не от команды, включающей в себя агентов, юристов, руководителей, специалистов по работе с информацией, а от одного конкретного человека.

Если этот человек действительно профессионал и имеет достаточно времени на обслуживание своего клиента, не исключено, что уровень качества услуги будет не ниже, чем в агентстве. А иногда даже и выше.

Но надо понимать, что безопасность всей сделки зависит от конкретного человека, и оценивать, насколько вы сами готовы контролировать и отслеживать его работу, так как оценить его профессиональные качества на начальном этапе крайне сложно. Тем более при такой ситуации часто отсутствует договор, регулирующий отношения агента и клиента.

2.            В агентстве с вами предлагают заключить договор и размер комиссионных ниже, чем вы ожидали.

2.1.        Обратите внимание на объем предоставляемых услуг: действительно ли он соответствует вашим ожиданиям и принят при совершении данной сделки. Возможно, туда не включены услуги по подбору объекта, а только юридическое сопровождение во время сделки.

2.2.        Цена услуги может оказаться низкой только на начальном этапе, чтобы завлечь клиента. В дальнейшем агентство (или агент) пытается «добрать» недостающую сумму комиссионных путем достаточно бесхитростных манипуляций. Например, клиенту могут предлагать купить квартиру не по реальной, а по завышенной цене.

Или за спиной у клиента по понравившейся квартире согласуется скидка  в пользу агентства. Агенты и продавцы готовы дать скидку минимум 50-100 рублей с однокомнатной квартиры, а по дорогим объектам 2-5% скидки от общей стоимости с лихвой перекроют недостачу агентского вознаграждения.

Чтобы избежать подобной манипуляции клиенту необходимо самому изучать цены и принимать участие в переговорах по стоимости квартиры с продавцами – собственниками.

2.3.        Услуга по подбору квартиры минимальна или даже совсем бесплатна (!) – но клиенту предлагают квартиры только из базы данных агентства, т.е. объекты, с которых это агентство и так уже имеет комиссионные от продавца.

Минус услуги состоит в том, что, во-первых, очень узкий рынок объектов (2-3% от всего объема предложений) и, во-вторых, возникает  конфликт интересов продавца и покупателя, т.е. агентству невыгодно торговаться по своему собственному объекту, и клиент в итоге купит квартиру дороже, чем мог бы.

Более того, высока вероятность, что клиенту предложат купить «зависшие» в продаже квартиры, которые не удается продать с помощью обычной рекламы.

2.4.        Услуга по продаже квартиры тоже может быть заявлена как бесплатная. До сих пор можно услышать фразу: «За все должен платить покупатель». Т.е. вы, как хозяин квартиры согласовываете с агентом цену, которую хотите получить от покупателя, а Агентство повышает цену квартиры в рекламе на размер своих комиссионных.   Как это ни печально, но некоторые продавцы с радостью соглашаются.

Еще бы: везде эта услуга стоит 3-5%, а тут бесплатно!  Но тогда возникает вопрос, если покупатель платит за квартиру 3,5 млн. рублей (из которых 200 тыс. – наброшенные сверху), разве это не есть истинная рыночная цена квартиры?  Получается, что в погоне за бесплатной услугой клиент как правило переплачивает, и сильно.

  При этой схеме расчета вознаграждения  возникает еще один интересный момент: агент кровно заинтересован убедить  продавца, что его квартира стоит как можно ниже. Ведь чем меньше денег получит клиент, тем выше вознаграждение агента.  Дальше агенту останется довести сделку до подачи на регистрацию и всеми силами скрыть истинную сумму вознаграждения.

В том числе путем принятия аванса в размере 100% от комиссионного вознаграждения, и или закладки этой суммы в отдельный пакет.

3.            Еще один любопытный способ убедить  клиента заключить договор. Обычно собственник квартиры звонит в несколько компаний, смотрит цены на сопоставимые квартиры.  Разумеется,  клиент заинтересован в продаже квартиры по максимальной цене.

При оценке квартиры хороший специалист говорит свое мнение о рыночной стоимости квартиры, несмотря на, нередко, завышенные ожидания владельца. Но нередко бывает, что собственнику квартиры обещают   именно ту цену, которую он ожидает и даже выше. Не смотря на то, что реальная цена квартиры на  десятки процентов ниже.

Логика проста: главное – заключить договор. Нередко в договоре предусмотрены штрафы за досрочное расторжение или продажу без участия агентства. В дальнейшем, в течение 2-3 месяцев клиента будут убеждать, что «рынок не тот», «не везет», просто нет подходящих покупателей.

Нередко клиенты поддаются на эту уловку и соглашаются со снижением цены до рыночного уровня. Хотя упущенного времени уже будет не вернуть.

Безусловно, в каждом из названных вариантов существует серьезный плюс для клиента – он может сэкономить на агентском вознаграждении. Вопрос в том, не потратить ли он в итоге больше средств на покупку объекта и не сэкономит ли при этом на качестве услуг.

                Несколько простых советов, которые позволят оценить соотношение цена/качество услуг:

                               – Цена, заявленная агентством не сильно отличается от средней по рынку.

                               – Агентство и его сотрудники не дают завышенных обещаний по цене квартиры, они дадут четкую аргументацию: аналогичные объекты в продаже, цены последних сделок и т.д. .

                               – В договоре нет штрафов и санкций за досрочное расторжение договора, нет авансов и предоплаты за рекламу и частично проделанную работу.

                               – Агент будет присутствовать на просмотре квартиры (вне зависимости от того помогает агент продавать или купить) .

                               – После заключения договора агент не пропадает на месяц, а регулярно отчитывается о том, где размещена информация о квартире, какие действия предпринимаются,  предоставляет отчет о звонках, встречах, переговорах с потенциальным покупателем.

                               – Мобильный телефон агента всегда включен. Если он не снимает трубку, то перезванивает в течение часа.

–                            Позвоните с незнакомого номера, или попросите знакомых позвонить и оценить качество презентации квартиры по телефону.

myeltsov

К сожалению, на российском рынке сейчас сложилась такая ситуация, что банки намного лояльнее относятся к наемным сотрудникам, чем к людям, которые сами создают рабочие места.

Предпринимателю, имеющему собственную фирму и неплохие обороты, получить ипотечный кредит сложнее, чем его сотрудникам.

Далеко не все банки готовы рассматривать таких заемщиков, а те, которые готовы, предъявляют жесткие требования и нередко отказывают.

Ситуация парадоксальная и абсолютно  непонятная: люди, которые являются двигателями экономики, создают добавленный продукт, «котируются» ниже, чем их сотрудники.

При всех странностях данного факта, банки тоже можно понять.

Во-первых, приобретение актива наемным сотрудником чаще всего подразумевает личное потребление. Если недвижимость приобретает предприниматель, то нередко с целью получения прибыли, что не очень-то поощряется банками, предлагающими программы ипотечного кредитования.

Во-вторых, по статистике предприниматели терпят банкротство не так уж и редко. Наемный сотрудник легко может найти другую работу. Рынок  труда – стандартный, понятный, его легко измерить.

Есть четкие выкладки, сколько может стоить человек с определенным образованием и опытом работы на той или иной должности. Но оценить стабильность доходов предпринимателя намного труднее.

Понятно, что банки учитывают эти риски и отдают предпочтение более стабильным доходам наемного сотрудника.

В-третьих, банкам сложно определить размер доходов предпринимателя и оценить его как потенциального заемщика.  Гримаса российской экономики  состоит в том, что, если человек – предприниматель, он вынужден бороться за выживание.

И одной из составляющих частей этой борьбы является стремление не показывать официально свою деятельность.

В первую очередь для того, чтобы сэкономить на налогах, и кроме того, чтобы не потерять свой бизнес, так как всегда есть опасность, что доходный бизнес может стать объектом внимания тех, кто захочет его отобрать.

Поэтому многие банки просят форму 2-НДФЛ и готовы закрыть глаза, что человек параллельно является предпринимателем и имеет доходы значительно больше, чем  работая сотрудником по найму.

Еще одним препятствием при получении кредита является необходимость предоставить большой объем дополнительной информации о бизнесе, составе учредителей, партнерах, других юр. лицах и т.д.

Некоторые предприниматели еще на этапе сбора документов отказываются от идеи получить ипотеку, поняв, что отвлечь деньги из бизнеса проще, хоть и дороже.

Кстати, банки меньше склонны  кредитовать предпринимателей в том числе и из-за того что надо держать отдельных специалистов, которые смогут проверить и разобраться в предоставленной информации. 

Тем не менее, существует ряд банков, которые кредитуют индивидуальных предпринимателей. Для оценки кредитоспособности таких клиентов они выдвигают следующие требования: срок существования юр.

лица или ИП и “доказательная база для подтверждения дохода предпринимателя”, иначе говоря, вся информация, которая может косвенно продемонстрировать обороты бизнеса. Банки очень часто выезжают “на место”, т.е. смотрят офис.

Обращают внимание на рекламу, смотрят договора с контрагентами, с клиентами.

Последнее время малый и средний бизнес в России значительно растет, количество предпринимателей, обращающихся в банки за ипотечным кредитом, увеличивается.

Это в значительной мере влияет на отношение банков к этой категории заемщиков.

Отмечу, что получить кредит частному предпринимателю становится проще, чем 1-2 года назад, но в среднем ставка для предпринимателя или собственника бизнеса будет выше на 0,5-1%, чем для наемного сотрудника.

Page 3

myeltsov Министерство финансов выступило с инициативой с января 2014-го года перевести сделки с недвижимостью на безналичный расчет…
http://www.bn.ru/articles/2012/09/10/95112.html Мое мнение как эксперта: идея абсолютно безнадежна в нашей действительности.

 Вместе с тем, безналичная форма расчетов более надежна и безопасна и к тому же пользуется большим авторитетом в «цивилизованной» Европе и в Соединенных Штатах. Почему же она не приживается на российском рынке?

Читать далее http://www.pia-spb.ru/articles.

php?article_id=221

Источник: https://myeltsov.livejournal.com/1695.html

Какова справедливая цена на услуги риэлтора

Вознаграждение агента по продаже квартиры

Большинство сделок на рынке недвижимости совершаются при участии риэлторов. За помощью к специалистам обращаются и продавцы, и покупатели, и арендаторы жилья. При этом многие граждане считают, что стоимость услуг агентов завышена, а сами посредники паразитируют на своих клиентах. Каково адекватное вознаграждение риэлтора, и за что стоит переплатить профессионалу?

Свободный рынок недвижимости существует в России всего 25 лет, и всё это время не утихают споры вокруг фигуры риэлтора и суммы его вознаграждения. В кризис страсти ожидаемо накаляются.

И арендаторы, и продавцы жилья вынуждены буквально «от сердца отрывать» агентские комиссионные, размер которых далеко не всегда выглядит оправданным.

Вот основные претензии, которые предъявляют риэлторам экономные клиенты:

  • Риэлтор – это не профессия

Несмотря на обилие различных корпораций, ассоциаций и гильдий, в России фактически не существует единых стандартов риэлтерской деятельности и требований к качеству.

Агентом по недвижимости может стать каждый – для этого даже не обязательно устраиваться в соответствующую фирму, теоретически посредник может работать с открытыми объявлениями «на себя».

Соответственно, нет гарантий профессионализма «специалиста по недвижимости», который еще вчера мог быть поваром или учителем физкультуры.

  • Риэлтором движет жажда наживы

Этот пункт является прямым следствием отсутствия этики и минимальных требований к специальности.

Плохой инженер или врач ненадолго задержится в профессии, а неквалифицированного риэлтора гораздо труднее вытеснить с рынка.

Поэтому люди периодически сталкиваются с агентами, которые не интересуются реальными потребностями клиентов и относятся к своей работе спустя рукава в надежде на легкие деньги.

  • Риэлтор не несет ответственности за сделку

Успешная и легкая сделка – это прямой заработок, поэтому она всегда в интересах риэлтора. Однако в дальнейшем посредник не несет никакой фактической ответственности, даже являясь сотрудником крупного агентства.

Если арендаторы съедут с квартиры через месяц, испортив имущество, или вскоре после продажи жилья возникнут вопросы о юридической чистоте объекта, пострадавший клиент не получит компенсацию от агента (кроме случаев мошенничества, предусмотренных УК).

На практике единственное, чем рискует риэлтор, – это репутация.

  • Риэлтор не может обосновать размер гонорара

Большинство клиентов агентств по недвижимости молча платят заявленную сумму комиссионных. Однако многих не устраивает ситуация, когда десятки (и даже сотни) тысяч рублей приходится отдать непонятно за что.

При этом подавляющее число агентов не могут представить внятное экономическое обоснование своих расценок и апеллируют к мифической «общей практике» и тому, что «так принято».

При этом разброс агентского вознаграждения по рынку при одинаковых услугах достаточно широк.

Цена и качество – адекватный гонорар риэлтора

Большинство агентов работают по одной и той же схеме: они организуют сделку и получают заранее оговоренную комиссию. Как правило, при найме жилья речь идет о 50-100% от арендной ставки, а при продаже – о 2-4% от суммы договора.

При этом оплата происходит по факту успешного соглашения, если сделка сорвется, посредник не получит ничего, несмотря на потраченное время и силы.

Так какова же адекватная стоимость услуг риэлтора, и можно ли рассчитать её по какой-то понятной общей формуле?

Нередко вознаграждение агента кажется очень солидным и существенно завышенным.

Во многом это происходит потому, что клиенты видят лишь верхушку айсберга и результат работы: быстрые переговоры, получасовой показ объекта и подписание договора.

При этом довольно сложно оценить то, сколько реальных сил и времени риэлтор вложил в проект, особенно если сделка прошла гладко – без эксцессов и нервотрепки.

Подавляющее большинство сомневающихся граждан признает, что им было бы гораздо проще расстаться с оговоренной суммой, если бы агент представлял конкретный отчет о проделанной работе, как это делает любой другой специалист на аутсорсе: штатное расписание, количество звонков и встреч, а также затраченное время. Справедливости ради, редкий посредник согласится усложнять себе жизнь ведением подобной отчетности лишь по прихоти клиента. Однако опытные риэлторы готовы обосновывать заявленные расценки, предлагая сравнить объем своей работы с трудозатратами обычного офисного специалиста.

По оценкам самих брокеров, стандартный процесс купли-продажи квартиры занимает в среднем 200 часов (или 5 рабочих недель – иногда дольше, иногда быстрее).

Это весь объем личного времени, который агент тратит на ознакомление с объектом, подачу и отслеживание объявлений, рекламу, звонки, общение с потенциальными покупателями по телефону и показ объектов, подготовку и проверку документов и т.д.

Даже если отталкиваться от минимальных 250 рублей в час, которые зарабатывает любой столичный менеджер средней руки с окладом 40 000 рублей рублей в месяц, стоимость услуг риэлтора получается не меньше 50 000 рублей.

Однако на практике столичные агенты попросят за куплю-продажу квартиры минимум в четыре раза больше. Наценка объяснима: работа риэлтора нерегулярна и связана со стрессом. Никогда нельзя спрогнозировать заранее, насколько тяжело будет продаваться объект.

Кроме того, за условные 200 часов работы над проектом посредник не перекладывает бумажки в уютном офисе, а круглосуточно отвечает на звонки, в любую погоду ездит на показы и стоит в очередях в официальных инстанциях.

Поэтому тем, кто не готов платить обозначенные комиссионные, агенты предлагают искать жильё своими силами.

Реальная польза – за что стоит переплатить опытному риэлтору

Сегодня в интернете представлено минимум 10 крупных федеральных порталов с актуальными объявлениями об аренде и продаже недвижимости.

Теоретически эти базы позволяют покупателям или нанимателям подобрать себе недорогое жильё без посредников, однако на практике россияне не готовы отказываться от услуг риэлторов и взвалить их работу на свои плечи.

Что заставляет нас, скрепя сердце, переплачивать агентам, обращаться к ним снова и снова и советовать проверенных специалистов друзьям?

Быстрый и легкий поиск квартиры, которым можно спокойно заниматься на досуге после основной работы и домашних обязанностей, – утопия. Об этом знают все, кто самостоятельно планировал переезд. Чтобы обойтись без посредника, вам придется на время переквалифицироваться в риэлторы, отложив все прочие дела, карьеру и личную жизнь.

Аренда и продажа квартиры – это бесконечное общение с незнакомыми людьми, подача объявлений, выезды на просмотры, торг и обсуждение условий сделки. Агент экономит силы своих клиентов, отфильтровывая неадекватные варианты и вступая в финансовые переговоры.

К сожалению, юридическое образование – редкость для риэлтора, однако, как правило, специалистов выручает опыт.

Посредники со знанием рынка и многолетним стажем работы способны спрогнозировать риски и оценить подводные камни сделки, а также перепроверить подозрительные нюансы и уберечь клиента от ошибок.

Наивно рассчитывать, что все необходимые знания можно самостоятельно почерпнуть из интернета за полчаса. Для того, чтобы намётанным глазом определить «нехорошую квартиру» или проблемные документы, придется набить руку на десятках объектов.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2035840-2015-03-11-kakova-spravedlivaya-tsena-na-uslugi-rieltora/

Ваши права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: