Приобретение квартиры по договору пая

Содержание
  1. Переуступка пая в ЖСК: договор, риски, ошибки
  2. Переуступка пая в ЖСК: риски
  3. Как исключить риски
  4. Что проверить при переуступке пая в ЖСК
  5. Что еще надо знать при переуступке пая в ЖСК
  6. Финансовые затраты при переуступке пая в ЖСК
  7. Передача пая в жилищном кооперативе в 2021 году: кому может принадлежать, что это такое, залог, образец соглашения
  8. ЖСК
  9. Другому гражданину
  10. Между родственниками
  11. Порядок оформления соглашения
  12. Необходимая документация
  13. Образец
  14. Нюансы налогообложения
  15. Переуступка пая на недвижимость в ЖСК
  16. Что нужно выяснить перед заключением сделки
  17. Правовые основы
  18. Договор переуступки пая в ЖСК
  19. Другому лицу
  20. Алгоритм оформления сделки
  21. Требуемые бумаги
  22. Особенности уплаты налога
  23. Какие имеются риски
  24. Основания возникновения, порядок оформления и регистрации права собственности в ЖСК на квартиру
  25. Кто такой пайщик?
  26. Нюансы и подводные камни
  27. Что такое право собственности в ЖСК на квартиру?
  28. В чем разница между дду и жск{q}
  29. Паевый взнос в ЖСК — это что?
  30. Договор паевого взноса и паенакопления с ЖСК
  31. Что регулирует договор?
  32. Что внутри соглашения о выплате паевого взноса?
  33. Права и обязанности сторон
  34. Неустойка
  35. Советы

Переуступка пая в ЖСК: договор, риски, ошибки

Приобретение квартиры по договору пая

Переуступка пая в ЖСК, что проверить  — одна из читательниц сайта задала вопрос. И ответ получился на небольшую статью. Наверняка она пригодится всем, кто решил купить квартиру в жилищно-строительном кооперативе.

Сначала разберемся что значит аббревиатура ЖСК: расшифровывается просто, как жилищно-строительный кооператив.

Что он подразумевает:

  • вступление в кооператив, с одновременным внесением вступительного взноса;
  • согласие всех членов кооператива о принятии нового участника ЖСК (общее собрание);
  • оплата ежемесячных членских взносов.

На этих трех китах, собственно, и стоит ЖСК. Следовательно договор переуступки в ЖСК будет оформляться с прохождением всех этих этапов.

Переуступка пая в ЖСК: риски

Перед переуступкой пая вы должны понимать следующее, что абсолютно весь положительный исход покупки вами квартиры зависит от правления жилищно-строительного кооператива. От правильности вашего выбора будет зависеть успех предприятия. Окажись организаторы мошенниками и деньги вы потеряете, ни один суд вам не поможет.

Если вы просто подпишите договор переуступки пая в ЖСК без одобрения общего собрания кооператива (без соответствующего протокола собрания) — этот договор будет просто филькиной грамотой. Сам договор не является основанием для исключения бывшего члена ЖСК и включения нового, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Так, как договор переуступки пая в ЖСК не регистрируется в Росреестре — он остается обычной бумагой. А это значит, что всегда существует опасность, что его могут заключить несколько раз подряд.

Пока идет строительство, вы продолжаете платить паи, а следовательно стоимость квартиры увеличивается и может быть намного больше, чем заявлена изначально. Я встречал живой пример этому и со стороны неприятно было наблюдать за тем, как пайщик был вынужден платить в ожидании конца бесконечной стройки, а стоимость квартиры все росла и росла..

Стройка может затянуться на неопределенный срок. Причем причин может быть масса. На практике я встречал смену застройщика. Тогда для возобновления строительства пайщикам приходилось обращаться в мэрию города за помощью. Хотя чем мэрия здесь может помочь?

В отличие от долевого участия, банки не кредитуют переуступку пая в ЖСК, а следовательно дополнительно застройщика никто не проверит.

Как исключить риски

Для исключения главного риска — потери денег, необходимо тщательно выбирать ЖСК и застройщика, который реализует квартиры по этой схеме. Смотрите на его репутацию, разговаривайте с теми, кто уже приобрел у него квартиры. А лучше прочтите статью «Как выбрать застройщика».

В шаблон договора перед его подписанием, включить условие, при котором вам вернут деньги, если общее собрание ЖСК решит не принимать вас, как нового члена и не исключать «старого», который вам переуступает пай.

Второй вариант, более надежный — сначала получаете протокол собрания членов ЖСК, где указано согласие всех о вашем вступлении в кооператив, и только затем производите финансовые расчеты.

Что проверить при переуступке пая в ЖСК

К проверке стоит переходить только в том случае, если вы уверены в застройщике, т.е. в том. что он не заморозит строительство, не обанкротится или иным способом не подведет вас, тогда остаются только вопросы по оформлению договора.

Вам необходимо уточнить:1. Полностью ли рассчитался предыдущий пайщик с застройщиком, нет ли пеней за просрочку.Если не рассчитался полностью, то будет еще и переуступка долга наравне с переуступкой права требования.

Если есть пеня за просрочку. то убедиться, что договор уже не расторгнут из-за них (эти условия прописаны в договоре с застройщиком)

2. Сколько потребует застройщик за услугу по смене пайщика (обычно это прописывается в договоре с застройщиком). Переуступка осуществляется с разрешения или уведомления застройщика — надо соблюсти, указанную процедуру. согласие застройщика оформляется письменно.

3. Дополнительные финансовые обязательства:

  • какой размер вступительного взноса в ЖСК;
  • размер ежемесячной выплаты пайщика за то, что вы будете состоять в ЖСК;
  • есть ли ежемесячная оплата коммунальных платежей до сдачи дома (часто это оплата электроэнергии, которой пользуются строители в период строительства и там повышенные тарифы).

4. Документы по первому договору:

  • договор м/д физ. лицом и ЖСК;
  • предварительный договор;
  • если имеются, то дополнительные соглашения;
  • фискальные документы о внесении оплаты.

Передача документов оформляется актом приема-передачи.

5. Протокол собрания членов ЖСК о принятии нового члена — основание для принятия вас в ЖСК

6. Если строительство дома идет по ЖСК, значит, у застройщика нет всех разрешительных документов, которые требуются при строительстве, согласно ФЗ№214. Поинтересуйтесь, есть ли договор на аренду земельного участка, прошедший регистрацию — это самое важное.

Что еще надо знать при переуступке пая в ЖСК

Перед тем, как вы согласитесь на переуступку пая, вы должны понимать, что собственником сможете стать только в случае выплаты пая в полном объеме. А это может произойти как до, так и намного после постройки и сдачи в эксплуатацию дома.

В целом, застройщик знает, как проводить переуступку права в ЖСК, поэтому вы можете просто проконтролировать его действия по приведенным мною пунктам.

Финансовые затраты при переуступке пая в ЖСК

Здесь речь пойдет о примерных цифрах и возможных условиях, т. к. разные застройщики предъявляют разные требования в переуступке пая в ЖСК. Их нельзя в этом винить, т. к. отсутствие законодательства по ЖСК развязывает им руки, и к тому же ни один застройщик не любит когда кто-то приторговывает квартирами наравне с ним.

Дополнительные выплаты:

  • за оформление документов — от 20 тыс. рублей (точную цифру можно найти в Уставе ЖСК)
  • за вступление в ЖСК — от 10 тыс. рублей
  • целевой взнос при уже сданном доме — от 10 тыс. рублей
  • авансовая оплата услуг по ЖКХ — от 2 тыс. рублей
  • комиссия банка за перевод денег застройщику — от 2 тыс. рублей
  • оплата дополнительных кв. м. площади квартиры

Сегодня вы узнали какие о переуступке пая в ЖСК: риски и как их избежать, что проверить перед оформлением переуступки пая, условия переуступки и дополнительные финансовые издержки.

Успешного решения вопроса!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dolevoe/pereustupka-paya-zhsk.html

Передача пая в жилищном кооперативе в 2021 году: кому может принадлежать, что это такое, залог, образец соглашения

Приобретение квартиры по договору пая

Пай &#8212, определенный взнос за квартиру, строительством которой занимается жилищный кооператив. Это организация, которая образована с целью строительства жилого дома и передачи квартир в собственность в этом доме тем гражданам, которые состоят в данном кооперативе.

Все его члены могут участвовать в управлении делами, получать прибыль и ликвидационную квоту, а также допускается передача пая и свободный выход из кооператива. Необходимость в переуступке прав на пай может возникать при разных обстоятельствах, однако не нужно путать данное понятие со сделкой купли-продажи.

Переуступка &#8212, юридическая сделка, согласно которой одно лицо уступает другому свои права и обязанности на недвижимость.

ЖСК

Если член кооператива на определенных условиях уступает права на недвижимость другому лицу, то сделка должна быть оформлена договором цессии. Форма составления должна быть письменной. Договор подписывается всеми сторонами и регистрируется в государственном органе Росреестре.

Так как речь идет о пае, то все права владения квартирой оформляются только после его полной выплаты. В основном это происходит после сдачи дома в эксплуатацию.

Паевой размер и величина ежемесячных платежей рассчитываются таким образом, чтобы вся сумма была полностью выплачена к моменту завершения строительных работ по возведению новостройки.

Пайщик, который переуступает свои права (первоначальный покупатель квартиры), уже состоит в жилищно-строительном кооперативе. Поэтому новый покупатель перед тем, как получить право на пай обязан стать его членом.

Что для этого необходимо сделать? Первым делом требуется заплатить вступительный взнос и дождаться решения членов кооператива в его пользу.

ВНИМАНИЕ! Если первоначальный владелец пая больше не может выплачивать по нему необходимую сумму, то он может выйти из кооператива и забрать ранее уплаченные денежные средства.

Новый покупатель этого пая может стать членом этого же кооператива, уплатив предварительно не только вступительный взнос, но, в том числе и первоначальный платеж за пай. В данном случае речь о переуступке права на пай не идет.

Если сторонами сделки было принято решение именно переуступки права, то сначала нужно взять разрешение председателя ЖСК. При этом вся необходимая документация также будет оформляться через кооператив.

Другому гражданину

В этом случае процедура регулируется законом (ФЗ &#8212, 214). Основываясь данным законом новый покупатель пая вправе требовать от строительной компании, а также кооператива предоставление квартиры в установленные сроки. При этом вместе с правами переходят и обязанности по выплате суммы за данный пай в полном размере.

Между родственниками

Законом не запрещено заключать договор цессии со своими родственниками. Такие ситуации не являются редкостью.

Преимуществом в передаче пая своему близкому родственнику является отсутствие для продавца подоходного налога с полученного дохода. Однако родство должно быть документально подтверждено.

Порядок оформления соглашения

Данная процедура будет зависеть от того, полностью или нет выплачен пай. Если полностью, то спрашивать согласие у руководителя кооператива нет необходимости, так как квартира уже находится в собственности.

В данном случае допускается оформление какой-либо другой сделки по отчуждению права, например, купли-продажи или дарения. При этом будут переходить только права. Обязанности передаваться не будут.

ВНИМАНИЕ! Когда за пай внесена не вся требуемая сумма, то новый покупатель приобретает не только права, но и обязанности по уплате пая за квартиру.

Если уступаются долговые обязательства, то необходимо письменное согласие застройщика на замену должника, а если пай оплачивается за счет кредитных средств, то и разрешение банка.

В любом случае застройщик должен быть в курсе передачи пая другому лицу. Для этого пайщик должен сообщить о своем намерении кооперативу в письменном виде.

Желательно отправлять его по почте заказной корреспонденцией, чтобы быть уверенным в его получении застройщиком. Уведомление о получении с подписью работника строительной компании необходимо сохранить на тот случай, если застройщик будет утверждать, что ему не сообщили о передаче пая.

Согласие строительной компании должно быть письменно оформлено и заверено печатью, и подписью руководителя. Порядок действий по переуступке пая:

  • Обеими сторонами должна быть подготовлена документация. При этом составляется акт, подтверждающий передачу документов, который подписывается обеими сторонами сделки.
  • Заполняется предварительный договор цессии. Такое соглашение не предусматривает внесения денежной суммы. Если обе стороны все устраивает и не требуются коррективы, то на основании данного документа составляется основной договор, подписывается участниками сделки и регистрируется в государственных органах (Росреестре).

Перед подписанием договора покупателю желательно убедиться, нет ли никакой задолженности за продавцом. Для подтверждения предоставляется справка из строительной компании.

К тому же, если первичный покупатель на протяжении нескольких месяцев не вносил взносы, то застройщик может отказаться от выполнения обязательств. В этом случае пострадает новый покупатель пая.

Необходимая документация

Всеми сторонами соглашения должен быть собран определенный перечень бумаг:

  1. Паспорт продавца, а также покупателя.
  2. Документация от застройщика, которая подтверждает процесс строительства на законном основании. К ним относятся: разрешение на строительство, документы на участок земли, на котором строится дом, учредительная документация, выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРП.
  3. Письменное разрешение на передачу пая от руководителя кооператива.
  4. Справка от строительной компании об отсутствии задолженности.
  5. Документы, подтверждающие членство в ЖСК, в том числе платежные бумаги, в которых указана вся оплата членских и вступительных взносов.
  6. Согласие на принятие нового пайщика в кооператив и акт приемки документов.
  7. Если первичный или вторичный покупатель состоят в браке, то необходимо согласие второго супруга/супруги, заверенное нотариально.
  8. Иные документы, которые могут быть запрошены в Росреестре.

Образец

Для такого договора предъявляются те же требования, что и для любого гражданского договора. Он обязательно заполняется в письменной форме, должен иметь подписи всех участников сделки и содержать следующую информацию:

  • О сторонах и предмете сделки.
  • Права сторон.
  • Обязанности сторон.
  • Размер ежемесячных взносов, а также порядок и периодичность их внесения.
  • Ответственность в случае несоблюдения условий соглашения.
  • Случаи, предусматривающие аннулирование документа в одностороннем порядке.
  • Ситуации, когда можно подавать иск в судебные органы.
  • Реквизиты каждой из сторон.

Нюансы налогообложения

Первоначальный покупатель недвижимости после ее продажи и передачи прав на нее получает некоторую сумму дохода, с которого он обязан уплатить налог государству (13% с полученной суммы). При этом вторичный покупатель пая вправе просить имущественный вычет.

Вдобавок, если на приобретение пая были привлечены заемные средства банка, а также оформлен ипотечный кредит на покупку, то он может получить вычет со всех процентов, уплаченных по кредиту, что прописано в НК РФ.

Продавцом пая самостоятельно должна быть составлена налоговая декларация и передана в налоговую инспекцию, находящуюся по месту регистрации. Сдать декларацию необходимо до 30 апреля следующего года, в котором был получен доход за пай. Самостоятельно оформляются и передаются в налоговую инспекцию документы на имущественный вычет.

ВАЖНО! Таким правом обладают только те лица, которые работают официально и регулярно перечисляют в бюджет подоходный налог.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-v-zhsk-pereustupka-paya

Переуступка пая на недвижимость в ЖСК

Приобретение квартиры по договору пая

В различных жизненных ситуациях у граждан, участвующих в ЖСК, может возникнуть необходимость переуступки пая на объект недвижимого имущества. Сделка уступки права требования имеет несколько различий с обычным договором купли-продажи на квартиру.

Разберем особенности заключения данной сделки, правовые последствия для сторон и возможные риски.

Переуступка права требования (цессия) является гражданско-правовой сделкой, которая связана с передачей одним лицом своих прав и обязанностей третьему лицу. Следует знать, что уступаются не только права, но и обязанности по первоначальному договору.

Обычно предметом сделки является объект недвижимости. Сделка должна оформляться в простой письменной форме, подписанный договор цессии должен пройти регистрацию в ФКП Росреестра.

В соответствии со сделкой уступки, лицо, передающее право на недвижимое имущество, переуступает его третьему лицу, за установленную плату, кроме того, происходит и перевод обязанностей.

По сделке переуступки допускается переход:

  1. Права требования на передачу квартиры в собственность.
  2. Права аренды на объект недвижимости (например, земельный участок, нежилое помещение и т.д.).
  3. Иные права.

Возможно передать обязанности другому лицу. К примеру, долговые обязательства по возврате задолженности по договору займа или кредитному договору.

Однако договор цессии получил широкое применение, потому что он выгоден для всех сторон соглашения.

Как правило, предметом договора цессии выступает объект недвижимости, точнее права на него.

Согласно договору переуступки права на жилплощадь в новостройке, приобретатель квартиры, должен уплатить денежные средства за нее застройщику, что соответствует договоренности между сторонами основного договора.

К примеру, физическое лицо Д. покупает квартиру в строящемся доме, и несет обязанность по ежемесячной уплате пая.

Но его финансовое положение изменяется, и он больше не имеет достаточной суммы для покрытия ежемесячных платежей.

Выходом из ситуации является подписание с гражданином Н. сделки переуступки, который соглашается вносить остаток средств за жилье в новостройке, и приобрети в итоге право собственности на квартиру.

Сделка выгодна как для первоначального пайщика, который избежал ответственности за неуплату средств застройщику, так и новому пайщику, который становится собственником квартиры. Кроме того, застройщик также остается в плюсе, потому что обязанности дольщика продолжают выполняться.

Суть переуступки права состоит в замене одного лица в обязательстве другим. Посредством нее допускается передача своего пая в ЖСК.

Что нужно выяснить перед заключением сделки

Перед оформлением и подписанием договора цессии, следует проверять определенные моменты, в частности:

 Какие расчеты происходили у пайщикадо настоящего времени с фирмой-застройщиком
  Размер денежных средств, которые нужно внести новому владельцу паядля того, чтобы застройщик предоставил согласие в письменном виде на изменение покупателя.
Дополнительно следует проверить следующие обстоятельствакоторые непременно обнаружатся:
  • Каким образом совершается прием в жилищно-строительный кооператив;
  • Размер начального взноса для вступления в члены ЖСК;
  • требуется ли платить установленную ежемесячную (ежеквартальную) сумму денежных средств;
  • кто платит услуги ЖКХ до того момента, пока на квартиру не будет зарегистрировано право собственность;
  • прочие существенные моменты участия в строительном кооперативе

После выяснения вышеназванных моментов, гражданин будет располагать наиболее полной информацией для принятия решения о том, стоит ли оформлять сделку переуступки па на недвижимость.

Правовые основы

Независимо от объекта недвижимости, на который уступается право, переуступка представляет собой юридическую сделку.

Правила и особенности заключения договора цессии регламентированы в статьях 388—390 гражданского кодекса РФ.

Поскольку квартира расположена в ЖСК, то следует руководствоваться нормами Раздела V Жилищного кодекса РФ.

Процедура регистрации сделки переуступки пая на объект недвижимости выполняется на основании положений п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ. Договор цессии в отношении пая заключается соответственно ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214 «О долевом участии в строительстве».

Договор переуступки пая в ЖСК

При переуступке одним гражданином своего права на недвижимость третьему лицу, данная сделка должна основываться на подписанном договоре.

Договор цессии составляется в простой письменной форме и проходит обязательную регистрацию в службе Росреестра.

Поскольку передается пай в жилищном кооперативе, собственность на жилплощадь оформляется лишь после выплаты пая в полном объеме. Обычно, этот момент наступает после сдачи дома в эксплуатацию.

Величина пая и регулярных платежей, обычно, рассчитываются таким образом, чтобы закрыть задолженность к сроку завершения строительных работ и ввода объекта.

Пай — это денежный взнос в качестве оплаты за жилплощадь, строящуюся ЖСК. Поэтому необходимо помнить об особенностях участия в жилищном кооперативе.

Первый пайщик уже стал участником кооператива. А после переуступки права новый приобретатель пая становится членом ЖСК вместо старого пайщика.

Чтобы стать членом ЖСК потребуется:

  1. Заплатить взнос за вступление в кооператив.
  2. Общее собрание членов жилищного кооператива должны одобрить его вступление.

Поскольку предметом сделки является жильё в кооперативе, нужно учитывать следующее:

Возможность выхода первого продавца из ЖСК после выплаты паяпри этом полная сумма пая должна быть ему возвращена
 Приобретатель может вступить в членство в жилищном кооперативеуплатив вступительный взнос и первый паевой платеж

Если стороны сделки приняли решение заключить уступку пая, то необходимо заручиться согласием руководителя кооператива. Вся документация также оформляется через ЖСК.

Другому лицу

Переуступка права на пай третьему лицу-гражданину основывается на Федеральном законе № 214. Новый пайщик, согласно данному законодательному акту, который оформил сделку с первоначальным пайщиком, может требовать от строительной компании и ЖСК передачи ему квартиры в определенные сроки.

В свою очередь, к нему переходят обязанности по полной выплате пая жилищному кооперативу.

Образец уведомления застройщика о переуступке прав требования ищите в статье: уведомление о переуступке права требования.

Алгоритм оформления сделки

Сделка переуступки пая на объект недвижимости физическому лицу заключается письменно и подписывается продавцом и покупателем.

Порядок заключения соглашения также зависит от того, полностью ли выплачена сумма пая.

При полной оплате пая, получать согласие у застройщика не требуется, поскольку право собственности на жилплощадь уже принадлежит гражданину.

Поэтому он может заключить в отношении квартиры любой гражданско-правовой договор: договор дарения, купли-продажи, мены и т.д. В этом случае он передает права владения, пользования и распоряжения жильем.

В случае неполной оплаты пая, покупателю уступаются права требования в отношении объекта недвижимости, а также обязанность по погашению оставшейся невыплаченной сумме пая.

При передаче обязанности по погашению долга, нужно получить разрешение от застройщика на изменение должника в письменной форме.

А в случае оплаты пая посредством предоставленного ипотечного кредита, также письменное согласие банка, выдавшего его.

Застройщик во всех случаях необходимо уведомить о состоявшейся переуступке. Первоначальный пайщик должен это сделать.

Поимо этого, необходимо убедиться, что строительная компания получила соответствующее извещение.

Уведомление лучше всего направлять почтовым отправлением с уведомлением или передавать лично в офисе застройщика и ставить на своем экземпляре документа отметку о вручении.

Такая отметка послужит доказательством получения застройщиком уведомления, если последний заявит, что его не известили надлежащим образом.

Порядок оформления договора цессии включает следующие действия:

 Подготовка сторонами соглашения требуемых документовпередача первым дольщиком всех бумаг покупателю, которая удостоверяется актом, подписанным покупателем и приобретателем пая
  Составление предварительного договора уступкипо этому договору не уплачиваются денежные средства, он служит для установления условий будущей основной сделки. При достижении договорённости по всем условиям стороны заключают основную сделку, после чего он проходит регистрацию в ФКП Росреестра

Потребуется узнать, не имеется ли долга по оплате пая первоначальным покупателем.

Чтобы подтвердить отсутствие задолженности нужно получить справку от застройщика.

В случае неоплаты первым пайщиком взносов продолжительное время, застройщик может отказаться от выполнения обязанностей по договору. В этом случае негативные последствия несет последний покупатель.

Требуемые бумаги

Все стороны сделки подготавливают необходимые документы. К ним относятся:

  Паспорта граждан РФудостоверяющие личности первого и последующего покупателя
 Документы от застройщика, доказывающие законность производимых строительных работВ том числе:
  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  2. Разрешение на строительство;
  3. Учредительная документация;
  4. Выписка из реестра юридических лиц;
  5. Выписка из ЕГРН на объекты недвижимости;
  6. Иные бумаги.
 Согласие на переуступку пая в письменном видеДокумент, подтверждающий отсутствие задолженности перед фирмой-застройщиком по выплате пая
 Справка об участии в жилищном  кооперативеподтверждение оплаты вступительных и членских взносов
 Решение собрания членов ЖСК о принятии в него покупателяакт приемки документов
 Если основной покупатель состоит в бракенужно согласие другого супруга на заключение сделки
 Прочие бумагикоторые истребованы специалистами МФЦ в ходе гос.регистрации сделки переуступки

Особенности уплаты налога

Первоначальный приобретатель жилья получает доход от продажи пая. Следовательно, в соответствии с налоговым законодательством, он несет обязанность по уплате подоходного налога от полученной выгоды – 13%.

В силу ст. 220 Налогового кодекса РФ, покупатель пая, в свою очередь, может воспользоваться правом на применение налогового вычета.

Помимо этого, при использовании при покупке пая кредитных средств, он имеет право на получение вычета с внесенных по ипотеке процентов.

Продающее пай лицо лично заполняет декларацию 3-НДФЛ, и направляет ее в налоговую службу по месту своего жительства.

Какие имеются риски

У любой сделки по распоряжению недвижимостью существуют возможные риски.

Чтобы свести их к минимуму необходимо:

 Обратиться за помощью к знающему юристуспециализирующемуся в области договора долевого участия в строительстве
 В соответствии с договоромтщательно изучить пункты предварительной сделки
 Обсудить все пункты предстоящего соглашенияпри отсутствии спорных вопросов, подписать основной договор цессии

Юридическое сопровождение уступки пая позволит минимизировать риски при оформлении соглашения.

: Переуступка пая в ЖСК: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-paya-na-nedvizhimost-v-zhsk/

Основания возникновения, порядок оформления и регистрации права собственности в ЖСК на квартиру

Приобретение квартиры по договору пая

» Переуступка » Переуступка пая на недвижимость в ЖСК

Февраль 24, 2021

В различных жизненных ситуациях у граждан, участвующих в ЖСК, может возникнуть необходимость переуступки пая на объект недвижимого имущества. Сделка уступки права требования имеет несколько различий с обычным договором купли-продажи на квартиру.

Разберем особенности заключения данной сделки, правовые последствия для сторон и возможные риски.

Кто такой пайщик?

Пайщик ЖСК — это член жилищного кооператива, владеющий паем и своевременно вносящий паевые взносы. Пайщиками могут быть как физические, так и юридические лица.
Чтобы стать пайщиком достаточно подать заявление установленного формата в правление жилищного кооператива. На рассмотрение заявления членами жилищного кооператива и принятие решения отводится не меньше месяца.

Кандидатура соискателя пая в жилищном кооперативе в обязательном порядке рассматривается на общем собрании.

Образец заявления о вступлении в ЖСК

Пайщиком гражданин, изъявивший желание вступить в кооператив, становится после одобрения его заявки и внесения им вступительного взноса в общий фонд кооператива.

При подаче заявления на вступление в ЖСК, либо ЖК необходимо получить расписку о получении такового управлением жилищного кооператива.

Наличие расписки дает гарантию того, что сделка по вступлению в кооператив будет считаться законной и юридически существующей. В противном случае, даже при внесении пайщиком всех взносов и выплат, наличие у него права на пай, при отсутствии заявления на его получение, может быть оспорено. Суд считает такую сделку ничтожной, возврата денежных средств в этом случае ожидать не приходится.

Нюансы и подводные камни

При выходе пайщика из кооператива порядок возврата денег определяется уставом ЖСК.

Подчиненные застройщику юридические лица могут контролировать устав, голосуя на заседаниях членов кооператива.

Так бывает сложно получать неустойку при недобросовестном строительстве.

Это же правило мешает потребовать от застройщика компенсации из-за некачественного строительства.

Дело зачастую приходится решать через суд, доказывая фиктивность созданного кооператива и его причастность к иному юридическому лицу.

Низкий государственный контроль за исполнением обязательств перед членами кооператива делает эту форму покупки недвижимости крайне рискованной. ЖСК не обязан отчитываться перед государственным органами о качестве и сроках строящегося объекта. Ответственность перед будущими жильцами при этом сильно падает.

Нельзя также застраховать свое будущее жилье.

Что такое право собственности в ЖСК на квартиру?

Согласно пункту 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ член жилищно-строительного кооператива, выполнивший взятые на себя обязательства, то есть полностью выплативший свой паевой взнос за квартиру, становится обладателем данной недвижимости, то есть собственник квартиры ЖСК.

ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

По этому поводу есть четкие разъяснения Росреестра — участник паенакопительного кооператива становится владельцем объекта недвижимости, который ему предоставляет ЖСК, сразу после выплаты пая независимо от того, пройдена процедура государственной регистрации или нет. Главное, чтобы факт перехода квартиры в собственность пайщика подтверждала справка, выданная управляющими лицами кооператива.

Право собственности на квартиру ЖСК подтверждается несколькими официальными документами — постановлением Верховного суда РФ №10, Пленума Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года, а также определением Конституционного суда РФ от 20 марта 2007 года.

Из этого следует, что справка, полученная в ЖСК о внесении пайщиком всех средств, предусмотренных договором, должна считаться согласно законодательству правоустанавливающим документом. И иметь официальную законную силу, на основании которой должен быть произведен кадастровый учет имущества.

Другими словами, регистрация права собственности в ЖСК, нуждается всего лишь двух документах:

  • договор, заключенный с управлением кооператива о паенакоплении;
  • справка, свидетельствующая, что паевой взнос внесен полностью.

В чем разница между дду и жск{q}

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

  • Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
  • Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.
Договор долевого участия по 214 ФЗ Договор с ЖСК по 215 ФЗ
Регистрация дду в Росреестре – это исключает двойную продажу квартирВ Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи».
Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку.Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписыватьЧеткого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительстваЗакон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше{q} Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Паевый взнос в ЖСК — это что?

Паевый взнос жилищного кооператива, или пай – денежная сумма, вносимая в общий фонд кооператива пайщиком. Дает право на использование доли в общем имуществе членов кооператива и последующее становление собственником жилья.

Подав заявку на вступление в жилищный кооператив и уплатив вступительный взнос, гражданин вправе рассчитывать на предоставление ему в личное пользование жило площади, соответствующей величине внесенных денежных средств.

Функции, выполняемые паевыми взносами в жилищном кооперативе, могут быть следующими:

  • денежные взносы идут на оплату услуг дворников, уборщиц, сантехника, электрика и другого обслуживающего дом персонала;
  • из общих денежных взносов выделяется сумма, предназначенная на оплату ремонта подъезда, крыши и дома в целом, благоустройство придомовой территории;
  • председатель жилищного кооператива при общем согласии большей части его учредителей может использовать паевой капитал для вложения в бизнес, дивиденды от которого будут распределяться между всеми пайщиками.

Предлагаем ознакомиться: Какие объекты необходимо построить для будущего выкупа земли

Паевые взносы могут быть единовременными, либо постоянными. Порядок их внесения определяется уставом жилищного кооператива. Как правило, для приобретения статуса собственника жилья в многоквартирном доме требуется внести несколько паевых взносов.

Но данное обстоятельство не означает, что до полной выплаты всех средств, гражданин должен оставаться на улице, он может проживать в отведенном ему помещении и вносить паевые взносы в сроки, установленные заключенным между ним и ЖСК договором.

После выплаты всего паевого взноса гражданин становится собственником жилья, оставаясь при этом членом жилищного кооператива. Правление кооператива вправе обязать пайщиков вносить дополнительные паевые взносы.

Источник: https://KPPKDirection.ru/mnogokvartirnye-doma/obrazcy-dokumentov-zhsk.html

Договор паевого взноса и паенакопления с ЖСК

Приобретение квартиры по договору пая

Жилищно-строительный кооператив позволяет купить квартиру в небольшой новостройке в рассрочку.

Величина взносов определяется условиями подписанного договора.

Расскажем, как сделать невыгодным для кооператива неисполнения обязательств по договору с пайщиком.

Любой желающий получить может стать членом кооператива, а потом собственником квартиры.

Заключение договора ЖСК гарантирует членам кооператива получение жилого помещения заранее оговоренной площади.

В пределах Российской Федерации членство в жилищно-строительном кооперативе – второй после долевого участия популярный способ инвестиций в недвижимость.

Преимущества ЖСК:

  • рассрочку без волокиты. Нет большого пакета документов, как при ипотечном кредите;
  • без регистрации в ЕГРН. Оформление прав собственности и документации относительно жилья происходит после завершения строительства;
  • участие в управлении вплоть до ания по выбору членов правления кооператива;
  • полный отчёт руководства перед пайщиками.

Риски договора:

  • неокончательная цена. Она может вырасти;
  • неопределённые сроки. Дата окончания стройки будет смещаться.

Шаги вступления в жилищно-строительный кооператив и описаны по ссылке.

Посмотрите видео о рисках покупки через жилищно-строительный кооператив:

Что регулирует договор?

Договоры с ЖСК могут быть двух типов:

  1. предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК – читайте здесь.
  2. договор паенакопления. ЖСК просит подписать договор, который будет описывать порядок внесения платежей и передачи квартиры.

Скачать образец договора о порядке оплаты с ЖСК можно тут.

По сути дела, договор повторяет устав жилищного кооператива. Возможно, он расширяет его, дополняя неустойкой. Совершенно точно, это привычный нам юридический документ.

Не путайте с договором долевого участия.

Читая положения договора, держите в голове эти риски:

  • за просрочку никто не ответит, если нет средств на выполнение работ, подрядчик бездействует и у вас проблемы с документами;
  • пайщики платят, если растёт цена строительных материалов или появляются дополнительные работы;
  • члены начинают платить за коммунальные услуги ещё до получения жилищной площади в пользование;
  • когда общее собрание распределяет квартиры, начинаются споры между пайщиками.

Что внутри соглашения о выплате паевого взноса?

Участником кооператива становятся со дня решения общего собрания и подписания договора.

определяется статьями ЖК РФ:

  • 110 – регулирование понятия жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
  • 111 – определение права на заключение договора о членстве в ЖСК;
  • 112 – регулирование процесса организации ЖСК;
  • 113 – требования к основному документу (уставу), который наряду с договором о членстве регламентирует функционирование ЖСК.

Договор о членстве в ЖСК не имеет типовой формы – на основании законодательства он оформляется только с требованием отражения необходимых пунктов, к которым относятся следующие:

  • название сделки;
  • предмет заключения договора;
  • права и обязанности сторон — пайщика и кооператива;
  • действие договора, определение моментов изменения.
  • Обратите внимание, что стоимость объекта должна быть указана, а сумма всех выплат и взносов должна быть равна цене квартиры.

    Необходимая к внесению сумма состоит из двух частей – вступительного взноса и цены за один квадратный метр жилой площади в строящемся объекте недвижимости.

    Права и обязанности сторон

    Читайте этот раздел так, как если бы ваши права были нарушены сегодня. От того, будет ли прописана ситуация в соглашении и какие будут вытекать из этого последствия, зависит исход конфликтных ситуаций.

    К обязанностям членов ЖСК относят:

    • соблюдение положений утвержденного устава кооператива;
    • выполнение решений, принятых на общем собрании членов ЖСК;
    • погашение положенных частей пая в установленные графиком сроки;
    • внесение дополнительных взносов, необходимость которого вызвана принятым решением органов кооператива.

    В обязанности кооператива входит:

    • контроль целевого направления внесенных членами кооператива паев (непосредственно на строительные работы);
    • выдача справки, подтверждающей полную выплату положенной суммы пая;
    • контроль передачи акта приемки жилого здания по окончанию строительных работ.

    Права пайщиков:

    • участие в общем собрании членов ЖСК;
    • право предоставления квартиры на основании условий договора после выплаты положенной суммы взноса.

    К правам кооператива относится право получения паев от членов, а также изменение условий договора в случае возникновения обстоятельств, связанных с действиями застройщика.

    Смотрите статьи по теме:

    Неустойка

    Перенос сроков строительства утверждается только на общем собрании и никогда – правлением.

    Застройщик пропустит все сроки сдачи объекта в эксплуатацию, когда в оговоренный договором период фактически здание не готово или его состояние не позволяет в нём жить.

    Укажите размер неустойки в уставе ТСЖ и договоре, который подписывается между кооперативом и его членами.

    Если такого пункта нет, получить компенсацию будет очень затруднительно.

    Советы

    1. Внимательно прочтите договор и устав кооператива — эти документы должны вас защищать.
    2. Процедура выхода должна быть простой.
    3. Если в соглашении нет номера и площади квартиры — не подписывайте.
    4. Варианты возврата денег должны быть в тексте сделки.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/dogovor/paeviy-vznos.html

Ваши права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: