Платежи меняются с размером инфляции в договоре купли продажи

Содержание
  1. Что такое инфляция
  2. Особенности российской потребительской корзины
  3. Факторы инфляции
  4. Негативные последствия высокой инфляции
  5. Преимущества ценовой стабильности
  6. Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции
  7. Ставка арендной платы
  8. Как производится индексация?
  9. Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?
  10. Договор купли-продажи: как защитить себя от девальвации?
  11. Индексация платежей… по принуждению?
  12. Как регламентируется девальвация в законодательстве
  13. Индексация по видам обязательств
  14. Индексация в краткосрочных договорах
  15. В каких случаях можно изменить договор?
  16. Как можно добиться изменения условий сделки?
  17. Какие пункты должны быть в договоре?
  18. Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры
  19. Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?
  20. В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?
  21. Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены
  22. Что входит в цену договора управления
  23. Как прописать в договоре управления индексацию цены
  24. Нужно ли согласие собственников для индексации цены договора
  25. Запомнить
  26. Платежи меняются с размером инфляции в договоре купли продажи
  27. Платежи меняются с размером инфляции в договоре купли продажи земельного участка
  28. Платежи меняются с размером инфляции в договоре купли продажи доли

Что такое инфляция

Платежи меняются с размером инфляции в договоре купли продажи

Инфляция — это устойчивое повышение общего уровня цен на товары и услуги в экономике. Обратный процесс — снижение общего уровня цен — называют дефляцией.

Инфляция

Цель по инфляции устанавливается для показателя инфляции, отражающего темп прироста потребительских цен к соответствующему месяцу предыдущего года

>Цель

4,0 %

Об изменении цен в экономике дают представление различные показатели ценовой динамики — индексы цен производителей, дефлятор валового внутреннего продукта, индекс потребительских цен.

Когда говорят об инфляции, обычно имеют в виду индекс потребительских цен (ИПЦ), который измеряет изменение во времени стоимости набора продовольственных, непродовольственных товаров и услуг, потребляемых средним домохозяйством (т.е.

стоимости «потребительской корзины»). Выбор ИПЦ в качестве основного индикатора инфляции связан с его ролью как важного показателя динамики стоимости жизни населения.

Кроме того, ИПЦ обладает рядом характеристик, которые делают его удобным для широкого применения — простота и понятность методологии построения, месячная периодичность расчета, оперативность публикации.

Периоды, за которые измеряется ИПЦ, могут быть различными. Наиболее распространены сравнения уровня потребительских цен в определенном месяце года с их уровнем в предыдущем месяце, соответствующем месяце предыдущего года, декабре предыдущего года.

Статистическое наблюдение за ценами, необходимые расчеты и публикацию данных об ИПЦ в России осуществляет Федеральная служба государственной статистики.

Особенности российской потребительской корзины

В России, как и в целом в странах с формирующимися рынками, характерной чертой потребительской корзины является достаточно высокая доля в ней продовольственных товаров (в 2014 г. — 36,5%). Цены на них отличаются достаточно высокой изменчивостью.

В значительной степени колебания инфляции на рынке продовольствия определяется изменениями объемов предложения, в первую очередь — урожая сельскохозяйственных культур в нашей стране и в мире, который существенно зависит от погодных условий.

Поскольку доля продовольственных товаров в потребительской корзине высока, колебания цен на них могут оказывать значительное влияние на инфляцию в целом.

Другой особенностью российской потребительской корзины, используемой для расчета ИПЦ, является наличие в ней товаров и услуг, цены и тарифы на которые подвержены административному воздействию.

Так, государством регулируются тарифы на ряд услуг коммунального хозяйства, пассажирского транспорта, связи, некоторые другие.

Кроме того, цены на табачные изделия, алкогольную продукцию существенно зависят от ставок акцизов.

Потребительский спрос удовлетворяется за счет товаров и услуг как отечественного, так и иностранного производства.

Статистические данные о доле импорта в ИПЦ отсутствуют, но представление о ней в части товаров может дать удельный вес импорта в структуре товарных ресурсов розничной торговли (в последние годы — около 44%).

Заметная доля товарного импорта в потребительской корзине обусловливает значимость влияния на инфляцию изменений обменного курса рубля.

Факторы инфляции

Цены могут расти быстрее или медленнее. В первом случае говорят о повышении инфляции, во втором — о ее снижении. Существуют различные причины изменения инфляции. Рассмотрим их на примере ускорения роста цен.

Если уровень спроса на товары и услуги превышает возможности предложения по его удовлетворению, говорят о проинфляционном влиянии факторов со стороны спроса. В отдельных случаях на опережающий рост спроса могут повлиять слишком доступные кредиты, ускоренный рост номинальных доходов экономических субъектов.

Часто эти источники избыточного спроса называют «монетарными факторами инфляции» — давлением на цены в связи с созданием излишнего количества денег.

Инфляция может расти и тогда, когда дисбаланс на рынке товара или услуги возникает по причине недостаточного предложения, например, из-за неурожая, ограничений на ввоз продукции из-за рубежа, действий монополиста.

Инфляция может быть вызвана ростом издержек на производство и реализацию единицы продукции — из-за удорожания сырья, материалов, комплектующих, повышения расходов предприятий на заработную плату, налоги, процентные платежи и других затрат. Повышение издержек может привести также и к снижению объемов производства и, далее, к формированию дополнительного проинфляционного давления из-за недостаточного предложения.

Рост цен на импортируемые компоненты затрат может быть обусловлен как повышением мировых цен, так и снижением курса национальной валюты.

Кроме того, ослабление национальной валюты может напрямую влиять на цены конечной ввозимой из-за рубежа продукции.

Общее воздействие изменения обменного курса на динамику цен называют «эффектом переноса» и часто рассматривают как отдельный фактор инфляции.

Экономическая теория выделяет как особый фактор инфляционные ожидания  — предположения относительно уровня будущей инфляции, формируемые субъектами экономики.

Ожидаемый уровень инфляции учитывается производителями при принятии решений, касающихся установления цен на их собственную продукцию, ставок заработной платы, определения объемов производства и инвестиций.

Инфляционные ожидания домохозяйств влияют на их решения о том, какую часть средств, имеющихся в их распоряжении, направить на сбережение, а какую — на потребление. Решения экономических субъектов влияют на спрос и предложение товаров и услуг и, в конечном счете, на инфляцию.

Негативные последствия высокой инфляции

Высокая инфляция означает понижение покупательной способности доходов всех экономических субъектов, что негативно отражается на спросе, экономическом росте, уровне жизни населения, настроениях в обществе.

Обесценение доходов сужает возможности и подрывает стимулы к сбережению, что препятствует формированию устойчивой финансовой основы для инвестирования. Кроме того, высокой инфляции сопутствует повышенная неопределенность, которая затрудняет принятие решений экономическими субъектами.

Все вместе это отрицательно влияет на сбережения, потребление, производство, инвестиции и в целом — на условия для устойчивого развития экономики.

Преимущества ценовой стабильности

Ценовая стабильность означает сохранение низких тем­пов роста потребительских цен, таких, которыми экономические субъекты пренебрегают при принятии решений. В условиях низкой и предсказуемой инфляции население не боится сберегать в национальной валюте на длительные сроки, поскольку уверено, что инфляция не обесценит их вклады.

Долгосрочные сбережения, в свою очередь, являются источником финансирования инвестиций. В условиях ценовой стабильности банки готовы предоставлять ресурсы заемщикам на длительные сроки по сравнительно низким ставкам.

Таким образом, ценовая стабильность создает условия для роста инвестиций и, в конечном счете, — для устойчивого экономического развития.

Источник: https://cbr.ru/dkp/about_inflation/

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Платежи меняются с размером инфляции в договоре купли продажи

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Источник: https://profin.top/literacy/inflyatsiya/indeksatsiya.html

Договор купли-продажи: как защитить себя от девальвации?

Платежи меняются с размером инфляции в договоре купли продажи

Наша страна переживает далеко не первую девальвацию тенге. Большинство казахстанцев, заключивших договор с длительным сроком платежа, в растерянности — вносить ли изменения в его условия и как это сделать. И еще больше интересует вопрос, как избежать последствий в случае новой девальвации. Рассмотрим вопросы, которые типичны в сегодняшней ситуации.

Индексация платежей… по принуждению?

Например, если накануне девальвации была куплена квартира (т.е. заключен договор с продавцом), то возможно, что продавец потребует пересмотра суммы, так как из-за девальвации тенге покупательная стоимость денег упала и полученная выручка не окупит затрат на покупку другого жилья.

Очень часто продавцы оперируют таким понятием, как «форс-мажорная ситуация», говоря о девальвации и инфляционных процессах. Да, действительно, и «любителю», и даже профессионалу такие макроэкономические события трудно предвидеть.

Однако развернутые описания понятий «форс-мажор» и «непредвиденная ситуация» в законодательстве отсутствуют, поэтому они должны быть прописаны в договоре. Если строк, предусматривающих изменение суммы оплаты, в документации нет, то все корректировки цены незаконны. Рассмотрим это подробнее.

Девальвация: вносить ли изменения в договор купли-продажи? >>>

Как регламентируется девальвация в законодательстве

Так, согласно статье 359 ГК РК (Общей части) пункта 2  установлено, что лицо, исполнившее ненадлежащим образом или не исполнившее свои обязательства, несет имущественную ответственность, если только исполнение было невозможным вследствие непреодолимой силы (стихийные бедствия, военные действия и т.д.).

Развернутые описания понятий «форс-мажор» и «непредвиденная ситуация» в законодательстве отсутствуют, поэтому они должны быть прописаны в договоре.

Эта норма кодекса позволяет внести в договор купли-продажи конкретные обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от продавца, но из-за которых он не может исполнить условия. Но к таким обстоятельствам не относится экономическая ситуация, сложившаяся на рынке, вроде изменения курса валют — это, скорее, относится к предпринимательскому риску.

Если продавец не исполнит обязательства, то он должен возместить покупателю убытки или уплатить определенный штраф, даже если ситуация была связана с изменением курса валюты.

Важно и то, что обстоятельства непреодолимой силы не отменяют заключенный договор, они лишь освобождают от возмещения убытков, когда сторона не могла предотвратить или предугадать неприятные последствия.

Таким образом, затруднение или экономическая нецелесообразность расчета по курсу, действовавшему на момент подписания документа, не дает для сторон права отказа от обязательств. Да, экономический результат сделки по первоначальным условиям может стать невыгодным для продавца.

Однако девальвация является обстоятельством непреодолимой силы или форс-мажорной, особой ситуацией только в том случае, если сторонами включено положение договора о риске девальвации тенге как основания для расторжения документа или пересмотра цены.

Согласно статье 385 пункта 1 ГК РК исполнение договора происходит по установленной в нем цене по соглашению сторон.

Также статья 439 пункт 1 ГК РК обязывает покупателя уплатить стоимость сразу же после передачи ему товара или документов на него, при этом статья 469 пункт 1 ГК РК подчеркивает, что покупатель оплачивает покупку с соблюдением расчетов, которые предусматриваются в документе купли-продажи.

Индексация по видам обязательств

Больше всего споров вызывает применение индексации в долгосрочных и краткосрочных обязательствах. В ГК РК нет однозначного определения долгосрочного обязательства в плане применения индексации платежей.

Но это понятие применяется в Налоговом Кодексе РК. Оно касается долгосрочных контрактов на строительство, производство, установку, которые не завершились в пределах налогового периода, равного 12 месяцам.

МСФО (Международный стандарт финансовой отчетности) 1 называет долгосрочными обязательствами все, которые не относятся к краткосрочным. В рамках гражданских правоотношений принято называть краткосрочными обязательства, принятые на срок не более 12 месяцев. Те, что дольше, — соответственно, долгосрочные. Это определяет и длительность заключаемого договора.

Важный факт: стороны могут согласовать порядок индексации по тем сделкам, срок действия которых больше 1 года, вне зависимости от того, какой предусмотрен порядок исполнения обязательств.

Расторжение договора купли-продажи: основания и последствия >>>

Индексация в краткосрочных договорах

В законодательстве нет нормы, которая указывает на применение индексации для сделок, заключенных на срок менее 12 мес. Однако императивная норма определена лишь в требовании выражать сумму контракта в тенге, а прямого запрета на платежи в национальной валюте с привязкой к иностранной — нет. Соответственно, нет императивной нормы, запрещающей индексацию в краткосрочных договорах.

Из-за отсутствия такого запрета стороны могут ссылаться на правило свободы договора, которое разрешает установить в нем любые условия, которые не противоречат закону. Значит, можно прописать в документации возможность индексировать валюту в случае девальвации при обоюдном согласии сторон. Пока в законе нет однозначного запрета на внесение пункта индексации платежей.

В каких случаях можно изменить договор?

Статья 401 ГК РК описывает следующие случаи, согласно которым можно внести изменения в условия сделки:

  • по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом;
  • по требованию стороны через суд;
  • при одностороннем отказе от исполнения договора в частичном объеме или полностью в случаях, указанных в статье 404 ГК РК.

К случаям отказа от исполнения обязательств по статье 404 ГК РК относятся:

  • признание банкротом другой стороны;
  • изменение или отмена акта государственного органа, на основании которого заключена сделка;
  • невозможность исполнения обязательств.

Ни в один из пунктов не входит девальвация тенге, следовательно, сторона не имеет права требовать изменения размера стоимости.

Как можно добиться изменения условий сделки?

Наиболее приемлемым способом изменения договорных обязательств является обоюдное соглашение. Такие варианты, как изменение в судебном порядке или односторонний отказ, в данном случае неприемлемы.

Расторжение и изменение договора описывается статьей 402 ГК РК, где говорится, что эти процедуры совершаются в той же форме, что и договор, если законодательство, обычай делового оборота или же сами условия сделки не предусматривают иного. Получается, что будет уместно обратиться к другой стороне (покупателю) с просьбой о пересмотре цены товара в связи с девальвацией.

Обращаться с такой претензией в суд бессмысленно — в законе, как мы уже поняли, девальвация цен не рассматривается как обстоятельство непреодолимой силы, которое дало бы суду основание изменить цены.

Наиболее приемлемым способом изменения договорных обязательств является обоюдное соглашение. Такие варианты, как изменение в судебном порядке или односторонний отказ, в данном случае неприемлемы.

Статья 282 пункт 3 ГК РК предусматривает индексацию платежа на условиях, которые оговорены сторонами. Этот метод применяется к долгосрочным обязательствам, которые не описываются в Кодексе.

Также упоминается в Кодексе и условие изменения цены: статья 385 пункт 2 гласит, что изменение цены после подписания бумаг возможно на условиях и в случаях, которые в них прописаны, либо если это прописано в законодательстве. 

Согласно данной норме в договор можно включить условие об изменении цены в соответствии с индексом: например, в соотношении курса тенге к доллару на день платежа к курсу на момент заключения сделки. Можно отразить и пункт о возможности одностороннего отказа из-за изменения текущего курса.

Какие пункты должны быть в договоре?

Получается, чтобы защитить себя от проблем в случае повторения девальвации, нужно вносить в договор купли-продажи следующие моменты:

  • условие об индексации платежа по долгосрочному контракту;
  • возможность изменения цены на жилье пропорционально изменению курса валют после девальвации;
  • пункт о праве продавца (или поставщика) на односторонний отказ от обязательств, если курс тенге к доллару США изменится.

ГК РК предписывает не выражать денежное обязательство в иностранной валюте, но порядок индексации конкретной суммы может быть установлен сторонами совершенно любой с учетом следующих моментов:

  • девальвация/ревальвация тенге в отношении к любой иностранной валюте;
  • коэффициента инфляции;
  • ставки рефинансирования, так как метод определения суммы обязательства не закреплено в законе императивно.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8134/

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Платежи меняются с размером инфляции в договоре купли продажи

Последнее обновление: 29.05.2021

Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть.

А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей.

Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

А теперь подробнее и с примерами.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе).

Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве).

Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?

Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!

Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

  • Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
  • Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

Рассмотрим эти риски по порядку.

По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке. Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры.

Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру.

Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью).

Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример:

Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2021 (Москва):

«…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/zanizhenie-stoimosti-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены

Платежи меняются с размером инфляции в договоре купли продажи

Одним из основных условий договора управления МКД между управляющей организацией и собственниками помещений является цена такого договора. Узнайте, как правильно прописать цену договора и методику её индексации на весь срок его действия, нужно ли получать разрешение собственников помещений МКД на изменение цены договора.Основные условия договора управления МКД

Что входит в цену договора управления

В договоре управления обязательно должна быть указана цена договора и порядок её определения (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Она равна сумме, которую собственники должны заплатить управляющей организации за содержание и текущий ремонт общего имущества дома за весь срок действия договора, а также за управление домом и оказание коммунальных услуг (ст. 154 ЖК РФ).

При этом, согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, под ценой договора подразумевается не конкретная цифра, а методика расчёта стоимости работ и услуг, указанных в приложенном к договору управления перечне.

Стоимость работ и услуг по договору управления входит в общую стоимость содержания жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ).

Размер платы за содержание и ремонт помещений в МКД, находящихся в управлении УО, устанавливается на ОСС:Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Как прописать в договоре управления индексацию цены

При заключении договора УО следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему её индексации и основания для применения установленного индекса.

Индексация цены договора может производиться следующими методами:

  1. На уровень инфляции потребительских цен, который устанавливается на предстоящий год при утверждении федерального бюджета.
  2. На индекс потребительских цен, рассчитываемый Госкомстатом РФ за каждый предыдущий год в целом по стране, или в целом по товарам и услугам, или отдельно по группе услуг «жилищно-коммунальные услуги».
  3. На индекс, определяемый согласованным сторонами договора расчётным путём.
  4. На фиксированный индекс роста платы, согласованный сторонами договора в установленном размере.

Вариант пункта договора о его цене и методике индексации может быть таким: «Планово-договорная стоимость работ, услуг, включённых в Перечень работ, услуг, на каждый год действия договора определяется: на дату заключения договора – в разделе Приложения № __ к договору, во второй и последующие годы действия договора такая стоимость ежегодно индексируется на (указывается индекс/методика)».

Если в перечне работ и услуг оплата отдельных работ по текущему ремонту ОИ МКД предусмотрена с помощью создания резервов средств на текущий ремонт, стоимость таких работ определяется с учётом ежегодной индексации суммы резерва. При этом в договоре управления необходимо указать порядок учёта и расходования таких средств.Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления

Нужно ли согласие собственников для индексации цены договора

Управляющие организации не всегда понимают, необходимо ли согласие ОСС на изменение цены договора управления на следующий год, если в нём зафиксирована методика индексации.

До 2012 года суды, рассматривая споры о повышении тарифов на услуги УО без проведения ОСС при прописанной в договоре методике индексации, руководствовались письмом Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14.

В письме уточнялось, что индексация цен, прописанная в ДУ, законна без решения ОСС при наличии указанных в договоре оснований: изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей и т.д..

Но в 2012 году это письмо было отозвано. С тех пор суды по таким спорам выносят противоречивые решения. К положительной практике, где суды вставали на сторону УО, можно отнести:

Все инстанции указывали на право управляющих организаций провести индексацию цен в одностороннем порядке, без созыва ОСС, если в договоре управления была чётко прописана процедура индексации и её основания.

Встречаются и противоположные решения, где суд указывал на то, что письмо № 6174-АД/14 отозвано и не может применяться при составлении договоров управления. Следовательно, согласно ч. 7 ст.

156 ЖК РФ, УО для индексации цены договора должна получить согласие собственников помещений МКД вне зависимости от наличия в договоре управления пункта о порядке индексирования.

Пример такого решения – апелляционное определение Воронежского областного суда от 17.07.2014 № 33-3550.

Поэтому, чтобы не получить предписание органа ГЖН и не быть втянутой в судебное разбирательство, УО следует выносить вопрос изменения стоимости работ и услуг на общее собрание собственников, даже если в документе прописан порядок индексации и основания для применения индекса.

Например, в договоре можно указать, что за два месяца до истечения срока действия перечня работ и услуг, указанного в договоре управления, УО готовит проект нового перечня на следующий год с указанием индексированной стоимости работ и услуг по содержанию ОИ МКД. Проект перечня работ и услуг на новый год выносится на общее собрание собственников, инициатором которого выступает управляющая организация.

В договоре следует предусмотреть действия УО в том случае, если инициированное управляющей организацией ОСС не состоялось из-за отсутствия кворума, установленного в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Данный пункт договора можно сформулировать следующим образом:

«В случае, если инициированное управляющей организацией общее собрание собственников помещений не состоялось по причине отсутствия кворума, установленного в п. 1 ст.

46 ЖК РФ, управляющая организация вправе без согласования с собственниками помещений к ранее установленной в Перечне на предыдущий год стоимости работ (услуг) применить индексацию с учётом величины индекса роста потребительских цен, определенной Министерством экономического развития РФ на соответствующий год (или любая другая экономически обоснованная формула)».Как установить цену договора управления

Запомнить

Управляющей организации следует чётко прописать в договоре управления следующие пункты, касающиеся стоимости договора:

  • планово-договорную стоимость услуг и работ согласно перечню на первый год действия договора управления;
  • методику и основания индексации стоимости договора на последующие годы действия договора;
  • порядок утверждения цен на содержание и ремонт ОИ МКД после индексации;
  • действия УО в случае, если ОСС не приняло решение о новой стоимости работ и услуг по договору управления, в том числе из-за отсутствия кворума.

Такая предусмотрительность позволит УО при необходимости после первого года управления домом индексировать тарифы на содержание и ремонт ОИ МКД без рисков быть привлечёнными к административной ответственности после проверки надзорными органами.

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/9329/kak-pravilno-otrazit-v-dogovore-upravleniya-indeksaciyu-ego-ceny

Платежи меняются с размером инфляции в договоре купли продажи

Платежи меняются с размером инфляции в договоре купли продажи

Платежи меняются с размером инфляции в договоре купли продажи

Факт принятия товара свидетельствует об акцепте (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 3 февраля 2010 г. № Ф09-107/10-С3 по делу № А07-5151/2009-Г-ЖМВ, см.

подробнее В каких случаях договор поставки может быть переквалифицирован в разовую сделку купли-продажи: риски поставщика (продавца)).

Если удастся доказать наличие отношений из разового договора купли-продажи, то поставщик (продавец) на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ сможет потребовать оплаты переданного товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Во второй ситуации (когда товар не передан и не оплачен) поставщик не сможет потребовать исполнения договора (т. е.

Потому сам по себе финансовый кризис, согласно сложившейся судебной практике, не может рассматриваться в качестве обстоятельства, свидетельствующего о существенном изменении обстоятельств, при которых был заключен договор.

Еще более своеобразная правовая позиция была сформирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 13.04.2010 г.

№ 1074/10: «Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Если что-либо из перечисленного (тара, дополнительные услуги, НДС) не входит в цену товара, но фактически должно быть оплачено, то необходимо включить в договор соответствующее положение. В частности, необходимо указать наименование расходов, не включенных в цену, и сторону, которая обязана их нести.

Так, если сделка облагается НДС, то необходимо согласовать, что стороны полагают под окончательно согласованной суммой цену с учетом НДС или цену без учета НДС.

Платежи меняются с размером инфляции в договоре купли продажи земельного участка

Внимание! Налоговый кодекс РФ предусматривает возможность контроля со стороны налоговых органов над соответствием рыночным ценам цен в сделках между взаимозависимыми лицами.

цены товара

В цену товара всегда входят все расходы поставщика на изготовление или приобретение товара (стоимость товара), а также торговая наценка, размер которой зависит от рыночного спроса (именно она формирует прибыль поставщика).

Также по согласованию с покупателем в цену товара можно включить:

  • стоимость тары (упаковки), расходы на затаривание и упаковку, маркировку,
  • стоимость доставки товара покупателю, погрузочно-разгрузочные работы,
  • расходы на хранение товара и (или) охрану его в пути,
  • НДС и т. д.

Внимание! Перечень расходов, включенных в цену товара, должен быть исчерпывающим (закрытым).

Платежи меняются с размером инфляции в договоре купли продажи доли

Это определяет и длительность заключаемого договора.

Важный факт: стороны могут согласовать порядок индексации по тем сделкам, срок действия которых больше 1 года, вне зависимости от того, какой предусмотрен порядок исполнения обязательств.

Расторжение договора купли-продажи: основания и последствия

Ваши права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: