Перепродажа квартиры видолевом строительстве

Содержание
  1. Продажа по ДДУ – что это, порядок оформления и возможные риски – ЮК
  2. Продажа квартиры по ДДУ: нюансы оформления и риски
  3. Особенности продажи
  4. Как продать недвижимость по ДДУ
  5. Оформление договора
  6. Особенности продажи после сдачи дома
  7. Особенности
  8. Практические советы
  9. Как продать квартиру по ДДУ: оформление и требования к продаже квартир по переуступке прав
  10. Почему люди интересуются, можно ли продать квартиру по ДДУ
  11. Процедура продажи ДДУ
  12. Требования по срокам
  13. Договор переуступки, налогообложение
  14. Продажа квартиры по ДДУ — подводные камни, процедура оформления
  15. Почему лучше обратиться в агентство Чистые Пруды
  16. Как выгодно продать квартиру в новостройке по переуступке прав
  17. Особенности переуступки прав по договору долевого участия
  18. Переуступка прав: порядок действий
  19. Возможные риски при оформлении сделок
  20. На что следует обратить внимание
  21. Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?
  22. Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ – супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:
  23. Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
  24. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  25. Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика
  26. Зачем они так?
  27. Подвох первый: цена
  28. Подвох второй: банкротство застройщика
  29. Подвох третий: темные личности

Продажа по ДДУ – что это, порядок оформления и возможные риски – ЮК

Перепродажа квартиры видолевом строительстве

Многие уже давно поняли, что финансирование своего будущего жилья очень выгодно, поскольку на этапе строительства можно за минимальную цену приобрести  квартиру, стоимость которой в готовом варианте будет на порядок выше.

Именно поэтому инвесторы задаются вопросом: можно ли потом продать практически готовую квартиру, и собственно продажа по ДДУ – что это? Да, такой вариант вполне возможен, и сегодня около 15% жилья в новостройках продается именно таким способом дольщиками, вступившими в проект на первых стадиях строительства.

Продажа и купля жилья по ДДУ – это разные виды сделок. При покупке квартиры инвестор вкладывает свои деньги в строительство дома, становится дольщиком, и после возведения и сдачи дома приобретает право собственности на оплаченное им жилье.

Что такое продажа по ДДУ? Это когда сам дольщик, полностью или частично оплативший квартиру, уступает свои права на нее  другому гражданину, который после совершения сделки становится участником долевого строительства. Многие ошибочно думают, что купленный таким способом объект приобретается на праве собственности.

Однако это не так, права собственности на недострой не существует.

Таким образом, речь идет о переуступке права требовать с застройщика квартиру после того, как дом будет полностью достроен и сдан. Продавать недостроенное жилье дольщик не может, поскольку у него нет на него права собственности, которое можно оформить только после того, как квартира будет сдана и зарегистрирована.

Дольщик уступает свои права на жилье не безвозмездно, а за определенную плату, ее размер фиксируется в отдельном договоре уступки, заключаемом между продавцом и покупателем. На юридическом языке он называется цессией.

По сути, договор цессии закрепляет смену дольщиков в договоре ДДУ, на основе которого он заключается. После совершения сделки, прежний дольщик теряет все свои права по ДДУ.

Новый участник приобретает право на долевое участие в покупке квартиры, также к нему переходят все, имеющиеся у прежнего дольщика права и обязанности по договору ДДУ.

Вместе с тем, инвестор, передавая свои права, несет ответственность перед покупателем только за наличие и подлинность самих прав, но не отвечает ни за действия девелопера, ни за нарушения, допущенные им. С этого момента новый дольщик должен решать любые вопросы и проблемные ситуации, связанные со строительством объекта, непосредственно с самим застройщиком.

По договору переуступки продажа квартиры может производиться только на этапе строительства объекта.

При этом конкретное время и стадию строительства законодатель не оговаривает, это можно сделать в любой период от заключения и регистрации ДДУ, до подписания приемо-передаточного акта с застройщиком.

Когда квартира уже передана дольщику, то после того, как на нее будет зарегистрировано право собственности, ее можно продать обычным образом по сделке купли-продажи.

Это зависит от того, выплатил или не выплатил прежний дольщик полную стоимость по ДДУ.

Если дольщик не имеет долгов по оплате и полностью расплатился с девелопером, то по закону для заключения договора переуступки своих прав разрешение застройщика на совершение сделки не требуется.

Однако ДДУ может содержать требование о получении согласия от застройщика на смену дольщиков. Нужно учесть, что если договор долевого участия предусматривает  наличие согласия, то его нужно обязательно получить, иначе сделка может быть признана незаконной.

Если согласие девелопера не требуется, вполне достаточно направить в строительное учреждение письменное уведомление о смене дольщика. Чтобы в дальнейшем избежать проблем с получением квартиры (когда вдруг при подписании акта окажется, что застройщик не в курсе, что поменялся участник), лучше его отправить заказанным почтовым отправлением.

Если дольщик не выплатил полную стоимость жилья, то вместе с договором цессии требуется подписать двустороннее соглашение между прежним и новым дольщиком о переводе долга на нового участника, в котором указывается, что покупатель обязуется полностью расплатиться с застройщиком и соглашается принять на себя все долговые обязательства по этому договору. Также необходимо получить письменное согласие девелопера на переуступку.

Зачастую застройщики, пользуясь тем, что их голос в этом вопросе является решающим, требуют плату за свое согласие. Ее размер может быть очень внушительным, обычно она составляет от 1 до 5 % от суммы договора ДДУ. Кроме того, если квартира приобретена по ипотечному кредиту, нужно получить разрешение банка, который выдал кредит.

Покупка квартиры по договору долевого участия по переуступке – сделка достаточно рискованная.

Нередко права на квартиру переуступаются не единожды, и встречаются ситуации, когда впоследствии оказывается, что проданный по переуступке объект, принадлежит совсем другому лицу.

Поэтому прежде чем подписывать договор, необходимо тщательно проверить все документы самой строительной компании и инвестора и правильно оформить сделку. У девелопера должны быть в наличии:

  • проектные документы с указанием сроков начала и завершения строительства;
  • разрешительные документы на строительство объекта;
  • правоустанавливающие и регистрационные документы на участок.

Продавец должен передать новому дольщику все документы, имеющие отношение к основному договору:

  • Оригинал основного договора ДДУ с отметкой о регистрации в Росреестре;
  • Предварительный договор и дополнительные соглашения (при наличии);
  • Все ранее заключенные договора переуступки на данную квартиру (при наличии);
  • Все имеющиеся квитанции об оплате по ДДУ (в оригинале);
  • При необходимости согласие застройщика на сделку;
  • Разрешение на совершение этой сделки супруга(и).

Также нужно поинтересоваться у самого застройщика, не имеется ли у участника просроченной задолженности или неуплаченной пени, не указанной в соглашении о переводе долга. Лучше всего потребовать акт сверки всех платежей. Передачу нужно оформить двусторонним приемо-передаточным актом.

По законодательству, если основной договор подлежит регистрации, то и договор по переуступке также должен быть зарегистрирован. Из этого следует, что сделка будет считаться завершенной, только после того, как договор цессии пройдет положенную регистрацию в Росреестре.

Также продавцу стоит учесть, что с дохода, который он получил от этой сделки, ему придется заплатить налог.

Приобретение квартиры на этапе строительства не у застройщика, а у другого участника, связано с определенной долей риска.

Прежде всего, продавец должен владеть тем правом, которое он переуступает другому лицу (в данном случае право требовать с застройщика квартиру).

Подтверждением этого является только зарегистрированный договор ДДУ, который намного уменьшает возможные риски и исключает возможность двойных продаж одной квартиры.

Нередко дольщики заключают с застройщиком предварительный договор, на основании которого у них возникает только одно право – требовать заключения основного ДДУ, но не возникает права требования квартиры.

Поэтому, договор цессии, заключенный на основе предварительного договора, не передает новому участнику право требования жилья. Это обстоятельство нужно обязательно учитывать при совершении данной сделки.

Однако приобретение жилья по переуступке права на основе ДДУ, не может полностью застраховать покупателей от всех рисков.

Например, зачастую причиной переуступки своего права дольщиком является затягивание сроков строительства, низкое качество возводимого объекта.

Поэтому, прежде чем решиться на сделку, покупателю следует очень внимательно изучить документы и проект застройщика, посмотреть, ведутся ли строительные работы, и на какой стадии они находятся, поинтересоваться репутацией строительной компании.

Покупатель должен учесть еще один нюанс. Если возникнут обстоятельства, при которых потребуется расторгнуть договор долевого участия, то получить по нему можно только первоначальную цену ДДУ, которая, как правило, намного ниже стоимости, заплаченной по договору переуступки.

Чтобы обезопасить себя при оформлении договора по переуступке права, и полностью исключить возможные риски, необходимо перед совершением сделки получить консультацию компетентного юриста.

Общество защиты прав дольщиков окажет вам профессиональную юридическую помощь в подготовке документов, составлении и оформлении договора. Кроме того, юристы нашей организации проанализируют документы застройщика, проверят его добропорядочность и надежность.

Чтобы связаться с нами, обратитесь в раздел «Контакты», где вы найдете все данные для быстрой связи.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/prodazha-po-ddu-chto-eto-takoe

Продажа квартиры по ДДУ: нюансы оформления и риски

Перепродажа квартиры видолевом строительстве

Очень часто возникает вопрос, можно ли продавать до сдачи дома квартиру в новостройке. Особенность продажи по ДДУ заключается в том, что продается не сама недвижимость, а право требования на будущее жилье.

Такой договор купли продажи является по своей сути переуступкой требования. Дольщик, который полностью или частично выполнил оплату жилья, уступает свои права другому человеку.

Результатом соглашения является то, что новый гражданин является участником долевого строительства.

Особенности продажи

Согласно договору переуступки прав, требования фиксируются отношения продавца и покупателя. Все дело в том, что такое соглашение позволяет дольщику передавать свои права другому гражданину за определенную оплату. Договор переуступки по ДДУ согласно юридической терминологии называется цессией. В момент заключения договора происходит смена дольщиков. Важно понимать:

  • При приобретении прав на квартиру новый дольщик берет на себя все права и обязательства по ДДУ.
  • Продавец, подписывая переуступку, может нести ответственность, только за подлинность прав и обязательств, предусмотренных в ДДУ, но при этом не отвечает за нарушения, которые могут быть допущены застройщиком.

По договору переуступки сделка может быть признана только на этапе строительства объекта недвижимости. Когда по ДДУ после ввода эксплуатацию дома, жилье передается дольщику, то после регистрации права собственности на квартиру она может продаваться обычным способом на основании оформления договора купли-продажи.

Как продать недвижимость по ДДУ

Единственным законным и безопасным способом продажи квартиры по ДДУ является договор переуступки. Но при этом следует подготовиться к тому, что процесс оформления займет долгое время. Кроме этого могут возникнуть следующие неприятные моменты:

  • Необходимость участия застройщика, при этом очень часто девелоперы берут за это дополнительную плату.
  • Ипотеку, которая является фактором усложняющим документом.

В силу сложности процедуры оформления, люди, продающие кому-либо квартиру по ДДУ, стремятся оформить сделку по предварительному договору купли-продажи. В этом случае граждане просто договариваются между собой, что после получения свидетельства о праве собственности на жилье, оно будет продано по договору купли продажи.

Риски при покупке жилья по предварительному соглашению заключаются в отсутствии какой-либо законной защищенности. Если с застройщиком возникнут проблемы, то невозможно будет отстаивать свои права, та как по закону дольщиком остается другой человек. А если он уже получил оплату по предварительному договору, то велика вероятность того, что он просто не захочет участвовать в разбирательствах.

Для покупателя также могут возникать опасности, связанные с тем, что всегда необходимо проверить при покупке квартиры обремененность приобретаемого жилого объекта. К примеру, в некоторых случаях возникает необходимость оплаты долга новым участником долевого строительства, в силу непорядочности продавца.

Оформление договора

Когда квартира продается по ДДУ, то продавец перед заключением договора должен собрать определенные документы. Вначале необходимо взять разрешение в компании застройщика на переоформления, без этого договор переуступки не будет иметь юридической силы.

Не считаются незаконными требования девелопера оплаты за услугу, поэтому все, что можно посоветовать, так это торговаться. Помимо разрешения застройщик должен выдать справку об отсутствие задолженности.

Если в ДДУ предусмотрена оплата долевого участия частями, то необходимо, чтобы строительная организация дала разрешения на перевод остатка задолженности на нового дольщика и предоставила имеющийся график погашения задолженности.

Кроме этого также нужно предпринять другие действия для оформления договора переуступки:

  • Взять справку по форме ЕГРП в Росреестре. Услуга оказывается на платной основе.
  • Если имеется супруг или супруга, то нотариально заверить его согласие на перерегистрацию квартиры.
  • При приобретении объекта через ипотеку взять справку в банке об отсутствии задолженности по ипотечному договору и согласие на перерегистрацию.

Выписка из ЕГРП Согласие супруга Справка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту

К договору на переуступку по ДДУ обязательно прикладываются следующие документы:

  • Оригинал договора ДДУ, на котором обязательно должна иметься отметка о регистрации в Росреестре.
  • Все имеющиеся оригиналы финансовых документов.
  • Согласие застройщика на перерегистрацию дольщика.
  • Разрешение на сделку супруга или супруги продавца.

Особенности продажи после сдачи дома

Очень многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру после сдачи дома и как это сделать. Это связано с тем, что с целью сократить время ожидания многие потенциальные покупатели стремятся приобретать квартиру по ДДУ в новостройках сразу после их сдачи, но до оформления права собственности.

Договор переуступки может заключаться до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости между застройщиком и дольщиком. Обычно период от сдачи дома до подписания данного документа составляет несколько месяцев.

Возможно купить квартиру данным способом, только оформив все необходимые согласительные и разрешающие документы.

Очень часто по каким-либо причинам девелопер не дает разрешения на перерегистрацию дольщика и в этом случае, вряд ли, что-либо удастся сделать за короткое время.

Что можно посоветовать в таком случае, так это обратится в общество защиты дольщиков, где работают грамотные специалисты, готовые помочь профессионально разрешить все возникающие вопросы.

Особенности

Продажа квартиры с долевым участием по договору переуступки — безопасная сделка. Двойная продажа недвижимости исключается в силу того, что Росреестр контролирует договор переуступки после его обязательной регистрации. Опасности возникают только при заключении предварительного договора купли-продажи, который не контролируется государственными органами.

Продажа квартиры облагается налогом. Если сумма сделки больше, чем ранее выполненная оплата застройщику, то на разницу нужно будет заплатить налог на доход физических лиц:

  • Гражданам РФ – 13%.
  • Не резидентам – 30%.

Уменьшить сумму можно на законных основаниях, воспользовавшись правом налогового вычета. Важно помнить о том, что налоговая декларация должна подаваться до конца апреля следующего года. Для уменьшения налога необходимо приложить все необходимые документы, подтверждающее данное право. Оплата производится до 15 июля года следующего за совершением сделки.

Практические советы

Для того чтобы продать квартиру по ДДУ можно выделить следующие основные этапы, которые необходимо пройти продавцу:

  • Определится со стоимостью квартиры.
  • Разместить объявление о продаже, используя все возможные рекламные современные средства.
  • Предоставить потенциальному покупателю всю необходимую информацию о технических характеристиках квартиры, а также финансовые документы, подтверждающие отсутствие задолженности.
  • Оговорить с покупателем стоимость и условия расчетов.
  • Собрать необходимые документы и оформить договор переуступки.
  • Отдать договор на регистрацию в Росреестр.

Время передачи денег за квартиру, купленную по ДДУ, назначается после того, как договор переуступки пройдет регистрацию. По завершению сделки все права переходят к новому дольщику. Многие приложения к договору заверяются нотариально.

Стоимость нотариуса при продаже квартиры всегда рассчитывается индивидуально. Нотариус также может удостоверять сделку, чтобы подтвердить ее законность.

Но в этом случае, чаще всего, расходы оплачивают обе стороны по взаимной договоренности.

Продажа квартиры по ДДУ: нюансы оформления и риски Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/prodazha-kvartiry-po-ddu

Как продать квартиру по ДДУ: оформление и требования к продаже квартир по переуступке прав

Перепродажа квартиры видолевом строительстве

На рынке недвижимости используются разные способы передачи прав на квартиры в новостройках, включая серые схемы. Однако согласно законодательству, девелоперы могут привлекать средства граждан в строительство многоквартирных домов только по договору долевого участия, поэтому в нашей статье мы рассмотрим именно этот способ — продажа квартиры приобретенной по ДДУ.

Договор долевого участия в строительстве — документ, заключаемый между компанией-застройщиком и заинтересованным в покупке жилья физическим лицом. ДДУ оформляется до того, как недвижимость перейдет в использование.

Почему люди интересуются, можно ли продать квартиру по ДДУ

Увы, экономическая ситуация в стране не позволяет каждому желающему быстро собрать нужную сумму на покупку нового жилья.

Зачастую граждане вступают в длительные отношения с застройщиком, используя не только живые деньги, но также ипотеку и рассрочку.

Пока ведется строительство, может многое измениться — люди разводятся, переезжают, получают неожиданное наследство и так далее. В таких случаях дольщики хотят узнать, как можно продать квартиру по ДДУ.

Долевое участие в строительстве дает возможность контролировать цену на недвижимость, поэтому в последние годы популярен новый вид инвестирования средств — покупка жилья в новостройках на ранних этапах строительства. Иногда инвесторы не желают ждать окончания застройки и хотят вернуть вложения, или, с целью получения максимальной выгоды, продают готовое к сдаче жилье.

Процедура продажи ДДУ

Знание правовой базы является гарантией защиты от различных «сюрпризов» в процессе совершения сделки. Даже если вы решили довериться профессиональным риэлторам, нужно иметь ясное представление о характере процедуры продажи квартиры по ДДУ.

Требования по срокам

По закону с момента остановки ДДУ (когда стороны подписали акт приема-передачи объекта в эксплуатацию) до окончания регистрации права собственности на недвижимость может пройти от трех месяцев до года. После выхода на регистрацию продажа невозможна. Поэтому частных инвесторов волнует вопрос, как продать квартиру по ДДУ до подписания акта приема передачи быстро и с максимальной выгодой.

Договор переуступки, налогообложение

Единственным законным и безопасным способом продажи квартиры по ДДУ является договор переуступки. Документ такого типа не прекращает действия договора о долевом участии, происходит только смена сторон-участников.

Договор переуступки прав (цессия) — документ, фиксирующий передачу инвестором прав на будущее жилье другому участнику сделки. На момент заключения договора о переуступке объекта не существует юридически — это означает, что дольщик продает не квартиру, а возможность требовать ее предоставления от застройщика в будущем.

В договоре указывается сумма, за которую продавец уступает права покупателю. От нее зависит размер налога с продажи квартиры по ДДУ. НДФЛ формируется из расчета разницы между покупкой и продажей новостройки, и государству здесь причитается 13%.

Продажа квартиры по ДДУ — подводные камни, процедура оформления

Для тех, кто решил купить квартиру по переуступке, процедура имеет ряд подводных камней. Сделка может быть признана недействительной, если на этапе заключения договора передачи прав застройщик был признан банкротом, продавец не предоставил документацию о согласии банка, компания не была уведомлена о смене участников в ДДУ и так далее.

Для дольщика нет серьезных рисков, поэтому сделка в целом считается безопасной. По сути, для продавца существует одна проблема: быстро найти покупателя, который предложит лучшую цену.

Хотя в теории все кажется довольно простым, на практике самостоятельная продажа квартир по переуступке прав ДДУ оказывается сложной задачей. Дело в том, что предложение от застройщика тоже представлено на рынке.

Кроме того, у него есть программы лояльности в виде рассрочки платежей и услуги ипотечного кредитования, а также больше средств на рекламу.

Лишь профессионалам под силу быстро и максимально выгодно для клиента провести сделку по продаже квартиры, купленной по ДДУ.

Почему лучше обратиться в агентство Чистые Пруды

Ключевые моменты, которые нужно учесть продавцу:

  • правильно определить цену — наши сотрудники умело «прощупают» рынок и укажут потенциальному покупателю на преимущества объекта;
  • запустить рекламу о продаже — у нас широкие рекламные возможности и постоянный поток заявок, поэтому мы в сжатые сроки подберем хорошего покупателя;
  • оформить договор уступки прав требования и зарегистрировать его в Росреестре — наши специалисты провели тысячи подобных сделок, поэтому знают все нюансы оформления документов.

Наше агентство недвижимости позаботится о том, чтобы документы были в порядке, а продавец как можно скорее получил деньги.

Истории из жизни
После свадьбы долго скитались по съемным углам, потом решили взять вложить средства в застройку. Сбережений было мало, поэтому оформили ипотечный кредит. Сегодня мы уже счастливые родители двойняшек, однушки нам явно маловато.

В принципе, в плане жилищного вопроса мы уже можем позволить себе гораздо больше — муж стал больше зарабатывать и можно использовать материнский капитал. Но есть проблема — непогашенная ипотека. На Чистопрудном бульваре нашли хорошее агентство недвижимости, где нам помогли выгодно продать квартиру в строящемся доме.

Для расчетов с банком выдали аванс, нашли достойного покупателя и обеспечили грамотное юридическое сопровождение сделки. Сейчас присматриваем вариант на вторичном рынке.

Продажа квартир по ДДУ до сдачи — ювелирная работа для профессионалов, поэтому не рискуйте, обращаясь за помощью к случайным риэлторам без опыта и достойного образования.

Истории из жизни
Искал толкового советчика, чтобы продать студию в новостройке. Объект уже был полностью готов к сдаче, наступил самый благоприятный момент к продаже. Однако на деле найти достойного покупателя оказалось не так просто.

Можно было подождать и продавать уже после регистрации прав, однако выводить инвестиции нужно было в срочном порядке. Ситуация была опасная, поэтому обратился в агентство недвижимости «Чистые Пруды».

Настоящие профи, справились всего за две недели, и даже с выгодой для меня!

Мы работаем в сфере недвижимости десятки лет, и наш бренд всегда ассоциировался с безопасными сделками на рынке. Если вы хотите быть уверенным в завтрашнем дне — приходите к нам.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(10 4,70 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/kak-prodat-kvartiru-po-ddu/

Как выгодно продать квартиру в новостройке по переуступке прав

Перепродажа квартиры видолевом строительстве

Если у человека есть финансовые возможности, то он старается приобрести квартиру в новом доме. Однако в жизни бывают всякие ситуации, и может возникнуть потребность продать квартиру в новостройке ещё до сдачи дома в эксплуатацию.

Например, вызывает нарекание состояния жилья или же просто хочется заработать (на стадии сдачи дома недвижимость резко повышается в цене).

Большинство квартир в новых домах приобретается на условиях договора долевого участия в возведении жилья. И последующая перепродажа квартиры здесь имеет свои особенности. О них мы и расскажем в предлагаемой статье.

Вид сделки зависит от того, на какой стадии возведения находится новый дом. Если он ещё не сдан в эксплуатацию и покупателю не вручён акт приёма-передачи, то подписать стандартный договор купли-продажи не получится.

Как вариант, некоторые избирают схему с предварительным договором. Тогда основная сделка будет заключена после окончательной готовности новостроек.

В этом случае продать квартиру в новостройке быстро легче всего, путём передачи будущему покупателю за определённую плату своих прав по долевому участию. Фактически происходит изменение в составе участников соглашения о долевом строительстве. И здесь существует несколько нюансов, о которых мы расскажем ниже.

Продать квартиру в новостройке после подписания акта приёма-передачи можно легко на основании стандартного соглашения по купле-продаже, применяемого по отношению к другим объектам недвижимости. Естественно, что перед его оформлением продавец должен будет зарегистрировать на себя все права собственника.

Особенности переуступки прав по договору долевого участия

Прежде, чем пойти на данный шаг, следует ознакомиться с соглашением с застройщиком. Вполне возможно, что там будут оговорены определённые условия передачи прав. Они могут касаться как процедурных моментов (наличие согласия от строителей или способ уведомления относительно передачи прав), так и финансовых моментов.

Поэтому перед тем, как продать квартиру в новостройке по договору долевого участия следует урегулировать с застройщиком все спорные вопросы в части оплаты. Как правило, переуступить можно права на жилье, которое полностью оплачено. В противном случае дополнительное финансовое бремя ляжет на нового покупателя.

Есть ещё один момент. Часто посредством долевого участия приобретается квартира, которое будет предметом ипотеке. Тогда продажа жилья или передача прав на него возможны только с согласия банковского учреждения.

О переуступке прав следует письменно известить застройщика. В противном случае строительная компания может исполнить свои обязательства и передать квартиру первоначальной стороне договора.

Переуступка прав: порядок действий

Разумеется, прежде всего, необходимо найти потенциального покупателя на жилье. Для этого можно самому разместить объявление на различных площадках или обратится в любое понравившееся агентство недвижимости.

Параллельно следует заручиться согласием застройщика или банка (в зависимости от содержания договора на долевое участие или кредитной сделки).

Дальше следует заняться подготовкой всех документов, направленных на переуступку. В частности, договор на переуступку можно заверить как у нотариуса, так и составить в простом письменном виде. В нём важно оговорить объем передаваемых прав, а также стоимость, по которой проходит уступка.

После подписания соглашения рекомендуется составить акт приёма-передачи документов. В их число входит основной договор на долевое участие, доказательства оплаты за переданное право требования, согласие от застройщика или банка.

Когда сделка заключена, новый покупатель должен уведомить застройщика о переходе к нему прав. Для этого можно как прийти к нему в офис лично, так и отправить извещение почтой и обязательно с описью вложения.

Дальше уже новому покупателю стоит ждать окончания строительства и оформления всех документов от застройщика, включая и доказательства передачи недвижимости. После этого черёд придёт регистрации права собственности на новую жилплощадь.

Возможные риски при оформлении сделок

Если прорабатывается вариант, как продать квартиру в новостройке по переуступке прав, то следует учесть и наличие возможных осложнений.

В первую очередь для «продавца» важно детально изучить не только соглашение на постройку, но и законодательство относительно самого механизма долевого участия. Ведь вполне возможно, что там могут быть и свои подводные камни.

Покупатель рискует тем, что продавец не полностью выполнил свои обязательства перед застройщиком в части оплаты. И если все платежи были внесены, но с просрочкой по некоторым из них, то есть риск нести дополнительные расходы в виде пени за нарушившего обязательства продавца.

Наконец, новому покупателю нельзя сбрасывать со счетов и добросовестность застройщика. Ведь не исключено, что сроки сдачи дома будут отложены на неопределённый период.

На что следует обратить внимание

Как мы убедились, сейчас существуют разные юридические схемы, благодаря которым можно продать квартиру в новостройке. Выбор оптимального варианта зависит от целого ряда факторов.

В их число входит:

  1. Степень готовности дома.
  2. Условия, изначально заложенные в договоре на долевое участие.
  3. Степень оплаты за квартиру.

Как бы там ни было, особое внимание нужно уделить правильности составления всех документов.

В частности, в договоре на переуступку нужно не только подробно отразить информацию об объекте недвижимости, но и относительно объёма передаваемых на него прав. Только так можно быть уверенным в юридической чистоте заключаемой сделки.

Также может пригодиться и помощь юриста, в силах которого провести сопровождение всей сделки от начала и до конца.

Источник: https://realty-u.ru/novostrojki/kak-prodat-kvartiru-v-novostrojke.html

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

Перепродажа квартиры видолевом строительстве

Прежде всего, отметим, что заключение договора долевого участия (ДДУ) представляет собой приобретение права требования указанной квартиры, а не права собственности на нее. Поэтому по ДДУ Вы не приобретаете право собственности, так как оно возникает у участника только после передачи ему построенной (сданной) квартиры и государственной регистрации права на нее в органах Росреестра.

В случае передачи права требования по ДДУ лицо, передавшее такое право требования, обязано уплатить налог, в соответствии с п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ. При этом лицо, получившее доход от передачи имущественного права, исчисляет и уплачивает налог самостоятельно путем заполнения декларации 3-НДФЛ.

Оформлял в собственность недострой, теперь продаю. Какой налог я плачу?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Однако лицо, уплатившее налог по сделке о передаче права требования по ДДУ, имеет право на произведение налогового вычета либо может уменьшить сумму своих облагаемых доходов путем вычета из суммы доходов фактически понесенных расходов, связанных с приобретением права требования (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

На Вашем примере это выглядит следующим образом: право требования в строящемся доме было приобретено за 1,43 млн рублей, спустя два месяца оно было передано по договору за ту же сумму. Соответственно, при исчислении налога в рамках ст.

220 НК РФ уплачивать налог не потребуется, так как доходы равны сумме расходов на приобретенное право и при вычитании остается ноль.

Таким образом, налогообложению подлежит сумма разницы между стоимостью приобретения права требования по ДДУ и стоимостью передачи этого права. В том случае, если такая сумма будет меньше или равна нулю, как в описанном случае, то налог по такой сделке платить не нужно.

Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ – супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:

Налог с продажи равноценной недвижимости составит ноль рублей, но от подачи налоговой декларации это не освобождает.

Формально дольщик еще не является собственником жилья.

Только подписанный и зарегистрированный в Росреестре акт приема-передачи дает основания для возникновения права собственности, а появление такого документа на свет возможно только после ввода дома в эксплуатацию, когда застройщик уже может передать покупателю реальный объект. Однако речь идет не о налоге на собственность, а на доход – если человек получил прибыль, переуступив права по ДДУ, он обязан отчитаться перед ИФНС об этих доходах.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Купила строящуюся квартиру за 1,2 млн, продаю готовую за 2 млн. Какой налог я плачу?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Вы купили квартиру по договору участия в долевом строительстве, который подлежит государственный регистрации в Росреестре. По договору у Вас возникло право требовать от застройщика оформления в собственность квартиры после завершения строительства дома. То есть пока дом не построен, собственником Вы не являетесь.

Продажа квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, возможна единственным способом – заключение договора уступки права требования (цессии).

Ваш «покупатель» становится новым участником долевого строительства, а все Ваши права, как дольщика, прекращаются с момента государственной регистрации такого договора цессии в Росреестре.

После завершения строительства «покупатель» становится собственником квартиры.

Что касается вопросов налогообложения, здесь речь идет не о факте владения недвижимостью, а о факте получения дохода. Если Вы уступили свои права покупателю за ту же сумму, которую уплатили застройщику по договору участия в долевом строительстве, то никакого дохода не возникло. В этом случае Вы никаких налогов не платите.

Если следовать всем требованиям налогового законодательства, то подавать налоговую декларацию все же нужно. Ведь доход Вы получили в размере 1,43 млн рублей. В декларации это должно быть отражено в разделе «Доходы».

А в разделе «Имущественные налоговые вычеты» нужно отразить сумму расходов, связанных с получением доходов (приобретением прав на квартиру) в сумме 1,43 млн рублей.

Таким образом получится, что доход равен нулю, и налог уплачивать не нужно.

Продаю квартиру дороже первоначальной цены. Какой налог я плачу?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

По действующему налоговому законодательству необходимо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если сделка была совершена в виде уступки прав требования.

В данной ситуации будут действовать те же льготы, что и при продаже: Вы можете учесть в своей доходной части сумму, по которой была приобретена недвижимость. Налога в таком случае не возникнет.

Декларацию необходимо подать в следующем году после совершения сделки, иначе льготы будут недействительны.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Плачу ли я налог, если купила квартиру в марте и продала в сентябре?

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

Купили дом за 1,5 млн и продаем за 1,8 млн. Платим ли мы налог?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kupil_i_prodal_stroyaschuyusya_kvartiru_dolzhen_li_ya_platit_nalog/7280

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Перепродажа квартиры видолевом строительстве

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому.

Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям.

Эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость” о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро “Халимон и Партнеры” Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА “Центрюрсервис” Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

“Сам себе не продашь – никому не продашь” – главная идея застройщиков в 2021 году, отмечают авторы телеграм-канала “Обмани меня риелтор”. “Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он”, – поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы “невидим” для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам.

При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.

При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала “Обмани меня риелтор”.

“Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия”, – объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

“И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ”, – поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по “сейфовому” дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы “Юст”, адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса “Абсолют банка” Юрий Ухин.

При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика.

По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов “Яковлев и Партнеры” Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить “досье” только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков.

Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он.

Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации (“БИР-аналитик”, “Картотека” и так далее), а также из СМИ.

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из “промежуточных звеньев” такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов.

Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Источник: https://realty.ria.ru/20210117/1563544106.html

Ваши права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: