Оформление договора купли продажи квартиры по материнскому капиталу

Содержание
  1. Готовая пошаговая инструкция по покупке квартиры с материнским капиталом
  2. Условия использования
  3. Особенности продажи покупателю через маткапитал
  4. Как оформить в договоре купли-продажи: образец
  5. Можно ли будет позднее продать жилье?
  6. Советы
  7. Покупатели с материнским капиталом — какие документы нужны от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2021 году
  8. Основные документы — подаются в МФЦ/УФРС для регистрации сделки купли-продажи
  9. Дополнительные документы
  10. Договор купли продажи квартиры с материнским капиталом (образец)
  11. Особенности ДКП с маткапиталом
  12. Что учесть при составлении документа
  13. Как составить договор?
  14. Регистрация в Росреестре
  15. Подача договора в ПФ
  16. Какую опасность несут ошибки в документах
  17. Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала: как избежать отказа
  18. В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна
  19. Договор купли-продажи с использованием материнского капитала – образец
  20. Бланк договора купли-продажи с использованием материнского капитала
  21. Пример:
  22. Разрешение Пенсионного фонда
  23. Список необходимых документов
  24. Как избежать отказа в регистрации купли-продажи в Росреестре

Готовая пошаговая инструкция по покупке квартиры с материнским капиталом

Оформление договора купли продажи квартиры по материнскому капиталу

Все больше семей сегодня используют материнский капитал для оплаты квартиры или дома. Размер денежной помощи в 2021 году составляет 453 026 рублей. Этой суммы не хватит на полную оплату жилья, однако она значительно облегчает бремя расчетов за жилье.

Общая схема покупки недвижимости под материнский капитал следующая:

  1. Заключение сделки с продавцом и регистрация права собственности покупателя в Росреестре. Этот этап идет первым, поскольку только после переоформления недвижимости сотрудники фонда будут оценивать жилье на соответствие требованиям закона.
  2. Подача документов на выплату средств в ПФР. Рассмотрение заявки Фондом займет 1 месяц, после чего он примет решение – выплатить средства или нет.
  3. Выплата денег. Если сделка в порядке, ПФР выплачивает денежные средства по сертификату. Перечисляются они на счет покупателя или банка, если речь идет о погашении ипотеки.

Далее рассмотрим подробнее ключевые моменты процедуры реализации материнского капитала.

Условия использования

Потратить материнский капитал можно только при условии четкого соблюдения всех обозначенных в законе условий:

  1. По итогам сделки семья должна получить в собственность целый объект недвижимости. Как правило, покупается целая квартира или дом, но в некоторых случаях допустимо выкупать и долю – только если в результате весь объект недвижимости поступит в распоряжение семьи.
  2. Жилье должно быть пригодным для проживания. Нельзя покупать аварийную, готовящуюся к сносу или ветхую недвижимость.
  3. Материнский капитал направляется на улучшение жилищных условий. Если по итогам сделки положение семьи ухудшится, ПФР не выплатит средства (подробнее смотрите требования к недвижимости ниже).
  4. Жилье должно располагаться на территории России.
  5. Детям обязательно должны быть выделены доли в купленном жилье. Это обеспечивается при оформлении сделки или с помощью нотариально удостоверенного обязательства по выделению долей в будущем.
  6. Сделки с супругами запрещены, а с близкими родственниками (например, родители) по общему правилу не проходят проверку. Это связано с предотвращением незаконного обналичивания капитала и чревато уголовным преследованием по факту мошенничества.

Отдельно выделяется условие о возрасте ребенка. По общему правилу реализовать материнский капитал можно, только если ребенку уже исполнилось 3 года. Однако в некоторых случаях допустимо получить деньги и до достижения трехлетнего возраста:

  • если квартира приобретается в ипотеку – допустимо погасить кредит или оплатить первый взнос;
  • если у семьи уже есть заем (кредит) на покупку жилья – его можно погасить средствами материнского капитала.

Обязательно обратите внимание на требования к недвижимости:

  1. Можно купить квартиру (дом) на вторичном рынке, квартиру по ДДУ или строящийся объект со степенью готовности не менее 70%.
  2. Квартира должны быть отдельным изолированным помещением в МКД, располагаться не в подвале (цоколе).
  3. Жилье должно отвечать требованиям санитарно-гигиенических и технических норм и правил:
    1. есть системы отопления, водоснабжения и водоотведения (зависит от особенностей населенного пункта);
    2. в течение отопительного периода воздух должен обогреваться равномерно;
    3. жилые комнаты и кухня должны иметь естественное освещение через окна.
  4. Жилье должно отвечать требованиям по площади.
  5. Если приобретается дом – он должен быть возведен с учетом всех строительных требований, соответствовать разрешению на строительство и проектной документации.

Если в квартире проведена несогласованная перепланировка, получить средства маткапитала под ее покупку не получится.

По общему правилу удвоение материнского капитала невозможно, однако у ряда застройщиков есть социальные программы, которые позволяют уменьшить стоимость жилья на двойную сумму маткапитала.

Особенности продажи покупателю через маткапитал

Если покупатель приобретает квартиру под маткапитал, продавец сможет получить свои деньги не ранее, чем через 2 месяца после государственной регистрации перехода права собственности на нового владельца. Это связано с длительной процедурой проверки сделки сотрудниками ПФР.

В связи с этим продавцы изыскивают способы обезопасить себя, защитить свои интересы и как можно быстрее получить оплату. На практике появились следующие варианты продажи:

  1. Непосредственно под материнский капитал (без ипотеки).

В договоре указывается, что часть вносится собственными накоплениями покупателя, а часть средств будет выплачена продавцу из средств материнского капитала после госрегистрации. Как правило, до дня полной оплаты устанавливается обременение (залог) квартиры в пользу продавца.

Этот вариант более удобен для покупателя, поскольку не нужно привлекать дополнительные источники финансирования. Однако если ПФР не одобряет сделку, покупатель будет вынужден изыскивать иные способы оплаты – это уже риск продавца.

  1. С использованием кредитных средств (ипотеки).

Покупатель заключает ипотечный договор, рассчитывается кредитными средствами с продавцом, а после согласования сделки с Фондом средства материнского капитала перечисляются в банк. Этот вариант более предпочтителен для продавца, поскольку не несет практически никаких рисков. Покупатель же будет вынужден нести расходы на оформление, получение и возврат кредита.

Какой из перечисленных выше вариантов выбрать – зависит исключительно от решения сторон. В любом случае покупатель никогда не получает наличные деньги из Фонда – расчеты осуществляются напрямую между ПФР и продавцом (или ПФР и банком) через банковские счета.

Как оформить в договоре купли-продажи: образец

Первый этап использования материнского капитала – заключение сделки купли-продажи жилья. Уделите особое внимание  составлению договора. Наряду с иными существенными условиями он обязательно должен содержать условие о частичной оплате квартиры с использованием средств материнского капитала.

Прописать условие об оплате можно следующим образом:

«Расчет между сторонами производится  в следующем порядке:

Денежные средства в сумме _______________________ руб. являются личными средствами Покупателя и передаются Продавцу в день подписания настоящего договора.

Оставшаяся сумма _______________________руб.

выплачивается за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал перечисляется в безналичном порядке_____ (здесь укажите территориальный орган ПРФ) на расчетный (банковский) счет продавца №_________________________, открытый в __________________________(здесь укажите наименование банка продавца), юридический адрес: ________________________________________, к/с_____________________,  ИНН_______________________, БИК_______________, ОГРН ___________________, КПП______________, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по _____________________(наименование вашего региона) к покупателям в течение _______ дней (месяцев).

Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной с даты окончательного поступления средств на счет Продавца»

После подписания основного договора документы передаются на регистрацию в Росреестр. Спустя 5-14 дней с даты подачи документов проходит государственная регистрация права собственности покупателя.

После завершения процедуры нужно сформировать пакет документов для ПФР:

  1. Заявление о распоряжении средствами капитала. Бланк можно найти на сайте Фонда или в территориальном отделении.
  2. Сертификат (дубликат сертификата) на материнский капитал.
  3. Паспорт и СНИЛС заявителя.
  4. Свидетельство о браке.
  5. Копия договора купли-продажи квартиры (дома) с отметкой о госрегистрации.
  6. Выписка из ЕГРН на квартиру (дом).
  7. Если жилье не оформлено в собственность родителей и детей по долям – нотариально удостоверенное обязательство оформить жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи.

Документы подаются в территориальный орган ПФР. После получения бумаг специалисты Фонда начинают тщательную проверку сделки. Если все в порядке, Фонд принимает решение о перечислении средств материнского капитала.

Подробнее по теме покупки квартиры на материнский капитал смотрите видео

Заявитель не получает деньги. Средства перечисляются Фондом напрямую продавцу или банку, в зависимости от того, какие реквизиты укажет заявитель. Процедура проверки сделки составляет, как правило, до двух месяцев.

В случае, если Фонд отказал в перечислении средств, такое решение придется обжаловать через суд.

Можно ли будет позднее продать жилье?

Распорядиться купленной квартирой в будущем можно с учетом ряда особенностей, которые зависят от возраста детей.

  1. Если детям уже исполнилось 18 лет.

В этом случае вопрос решается без обращения в органы опеки и попечительства. Продать квартиру можно с учетом мнения всех сособственников. Такие сделки в обязательном порядке оформляются нотариально, поскольку речь идет о продаже долевой собственности.

Если кто-то из сособственников квартиры решит продать свою долю отдельно от других владельцев, придется направлять остальным собственникам уведомления о преимущественном праве покупки.

  1. Если дети несовершеннолетние.

В этом случае без обращения к органам опеки и попечительства не обойтись. Интересы ребенка при продаже не должны быть нарушены, в связи с этим вам придется представить доказательства того, что дети получат доли в другом жилом помещении.

Чаще всего в таких случаях речь идет об альтернативной продаже – сделке, направленной на одновременную продажу своего жилья и покупку нового.

Для оформления такой сделки наряду со стандартными документами понадобится разрешение органа опеки и попечительства на ее проведение.

Советы

  1. Тщательно проверьте сделку на соответствие ее требованиям закона до того, как вы подадите документы в ПФР. Это позволит избежать риска отказа в перечислении денег.
  2. Если ваш покупатель оплачивает квартиру с использованием материнского капитала без ипотеки, пропишите в договоре условие о залоге квартиры до момента полной оплаты.
  3. Перед подготовкой документов проконсультируйтесь с сотрудниками вашего ПФР, чтобы получить актуальную информацию.
  4. Если вы продаете квартиру, купленную под маткапитал, обратитесь к специалисту за помощью в оформлении документов.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/oplata/s-materinskim-kapitalom.html

Покупатели с материнским капиталом — какие документы нужны от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2021 году

Оформление договора купли продажи квартиры по материнскому капиталу

Статья обновлена: 24 апреля 2021 г.

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Это 3-я от меня статья на тему документов для продажи квартиры, но с ситуацией когда покупатели только с материнским капиталом.

Также я написала отдельные статьи с документами: а) если покупатели с материнским капиталом и ипотекой; б) когда покупатели с ипотекой (без маткапитала и прочих субсидий); в) квартиру покупают только за наличные (без ипотеки, мат.

капитала и прочего).

Под каждым документом написала его краткое описание, зачем он нужен и инструкцию как его получить. В учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть в Санкт-Петербурге, хоть небольшом поселке Безенчук в Самарской области.

Основные документы — подаются в МФЦ/УФРС для регистрации сделки купли-продажи

Эти основные документы обязательны. Также внизу я перечислила дополнительные документы, советую ознакомиться и с ними.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

    Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните на 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2021 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

  3. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, согласие удостоверяется у нотариуса. Услуга стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно разобрала в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  4. Другие статьи

    После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости в виде вычета налога — подробнее. Вернуть можно до 260 тыс.руб.Можете ли вы рассчитывать на вычет налога читайте по ссылке.

  5. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). Читайте инструкцию по ссылке — как получить это разрешение, какие документы нужны и за сколько дней оно будет готово.

  6. Свидетельство о браке или разводе.

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

  7. Нотариально заверенная доверенность.

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек (3-е лицо). Также нужен его паспорт.

Дополнительные документы

Эти дополнительные документы не нужны для регистрации сделки купли-продажи. Они могут портебоваться для проверки кватиры. Это нужно покупателям и Пенсионному Фонду, чтобы одобрить маткапитал на покупку вашей квартиры.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ; Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.
  • Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Обычно Пенсионному Фонду он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.
  • Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст Пенсионному Фонду. Образец расписки пускай спросят покупатели у Пенсионного Фонда.
  • Другие статьиКак продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

  • Копии финансового лицевого счета;

    Запомните, товарищи собственники — деньги Пенсионный Фонд на руки не выдает, а перечисляет только безналичным путем на банковский счет. Банк может быть любым. Продавцам нужно получить у своего банка полные реквизиты счета на бланке с печатью.

  • Технический паспорт квартиры;

    В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план.

    Обычно он может понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры.

    Также техпаспорт может понадобится и покупателям и Пенсионному Фонду, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.

    Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

  • Выписка из домовой книги;

    Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Покупатели и ПФР часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Архивную требуют редко, но если потребуют, читайте инструкцию как ее получить по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.

  • Выписка из лицевого счета;

    Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

  • Другие статьи

    Если вы собираетесь в будущем покупать квартиру, то обязательно проверяйте ее на юридическую чистоту и на долги по «коммуналке».Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры подробно разобрала в этой статье.

  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

    Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

    Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

    Если покупатели еще и с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора.

    Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете.

    С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

    Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом.

    Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе».

    Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

    Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

  • Документ, подтверждающий право собственности;

    К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

    Свидетельства перестали выдавать с июля 2021 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН.

    Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.

    Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.

    Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ;

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

    Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

  • Банковские реквизиты счета продавца.

    Когда сделка пройдет успешно, ПФР перечислит деньги с материнского капитала на банковский счет продавца. Даже если реквизиты будут указаны в договоре купли-продажи, в ПФР все равно нужно принести справку с реквизитам счета продавца, которая должна быть на бланке банка с печатью.

  • Показать остальные комментарии

    Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupateli-s-materinskim-kapitalom.html

    Договор купли продажи квартиры с материнским капиталом (образец)

    Оформление договора купли продажи квартиры по материнскому капиталу

    / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом (образец)

    Просмотров 356

    Согласно ст. 7 закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей», трата материнского капитала допускается на улучшение жилищных условий, в том числе за счет покупки квартиры. Чтобы сделка прошла успешно, нужно учесть все особенности оформления договора купли-продажи (далее ДКП).

    Особенности ДКП с маткапиталом

    Договор с использованием материнского капитала невозможно заключить без участия Пенсионного фонда РФ (далее ПФ). Только такой вариант использования средств государственной поддержки на приобретение новой жилплощади будет законным. ПФ считается «держателем» сертификата до момента использования государственного пособия получателем и должен дать одобрение на сделку.

    Сумма материнского капитала составляет 453 026 руб.

    , которую можно использовать на приобретение недвижимости на вторичном рынке или в новостройке для погашения полной стоимости (что при такой сумме фактически невозможно) или ее части.

    Если ранее использовались какие-либо выплаты, соответственно сумма для конкретной семьи будет меньше. Уточнить остаток средств на счету лучше заранее.

    Для заключения ДКП с маткапиталом необходимо:

    • Найти квартиру, соответствующую требованиям закона (нахождение на территории РФ, изолированность от других помещений, пригодность для длительного проживания).
    • Обсудить с продавцом особенности перечисления оплаты (в частности, необходимость отсрочки платежа).
    • При достижении согласия – оформить и подписать договор.
    • Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
    • Подать ДКП в Пенсионный фонд с заявлением на распоряжение государственной материальной помощью для получения одобрения.

    Именно из-за длительного ожидания перечисления средств (иногда до 3-х месяцев) и вероятности отказа в использовании маткапитала далеко не все продавцы соглашаются на подобные сделки.

    Что учесть при составлении документа

    Одно из условий предоставления маткапитала на покупку недвижимости – обязательное предоставление долей всем членам семьи (п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ).

    Сделать это можно при оформлении жилья непосредственно в процессе покупки или не позднее полугода с даты сделки (при условии наличия нотариального обязательства совершить такие действия).

    Рекомендуется не откладывать этот момент по следующим соображениям:

    • Для выделения долей придется повторно обращаться в Росреестр, собирать необходимые документы и оплачивать государственную пошлину. Для экономии времени и денег лучше сразу включить необходимые пункты в заключаемый ДКП.
    • Оформление нотариального обязательства потребует дополнительных затрат.
    • Можно просто забыть о необходимости выделения долей для детей и супруга. Ответственности в российском законодательстве за нарушение пока не предусмотрено, но иногда проводятся прокурорские проверки по просроченным обязательствам, по результатам которых выносится предписание устранить нарушение. Кроме того, возникает риск аннулирования сделки из-за отзыва сертификата Пенсионным фондом.

    Таким образом, в договоре купли-продажи в зависимости от состава семьи может быть отражено несколько покупателей. От имени детей до 14 лет подписывать документ будет один из родителей, при возрасте 14-18 лет – подпись ставит сам несовершеннолетний и родитель (подтверждая тем самым согласие на покупку в качестве законного представителя).

    Как составить договор?

    Поскольку средства материнского капитала невозможно получить до заключения сделки, обычно составляется договор купли-продажи квартиры в рассрочку с условием погашением задолженности за счет материальной помощи. Он оформляется в письменной форме (ст. 550 ГК РФ) с указанием следующих данных:

    • Название документа, дата и место проведения сделки.
    • Персональные сведения сторон сделки. Определяется, кто является продавцом, а кто – покупателем. Для каждой стороны указывается ФИО, место регистрации и фактического проживания, паспортные данные. Информация переносится из документов, удостоверяющих личность.
    • Предмет договора. Указывается подробное описание недвижимости: полный адрес, этажность, площадь (общая и жилая), количество комнат, кадастровый номер объекта и другие характеристики, позволяющие идентифицировать конкретную квартиру. Важно проверить соответствие всех данных в кадастровой и технической документации. При выделении долей указываются их размеры.
    • Сведения о документе, подтверждающем право собственности продавца на жилье (название, дата выдачи, реквизиты).
    • Стоимость недвижимости. Цена прописывается в национальной валюте цифрами и прописью. Следует указывать полную сумму, которую продавец должен получить от покупателя (именно ее гарантированно можно вернуть в случае спорных ситуаций и расторжения сделки).
    • Порядок оплаты. Указывается, что оплата будет проведена с использованием средств материнского капитала посредством перечисления средств от ПФ на счет продавца, какая часть недвижимости оплачивается за его счет и в какие сроки владелец сертификата подает заявление о распоряжении маткапиталом. Также нужно обозначить банковские реквизиты продавца для перечисления платежа и порядок передачи покупателем остатка суммы (если маткапитала не хватает для полной оплаты).
    • Указание об отсутствии обременений, прописанных лиц и других препятствий для передачи жилплощади от продавца к покупателю.
    • Порядок решения спорных ситуаций. Здесь должны быть прописаны не только потенциальные общие конфликтные ситуации, но и порядок решения споров, связанных со сложностями по перечислению маткапитала (например, на случай отклонения ПФ заявления о распоряжении материнским капиталом).
    • Порядок вступления договора в законную силу и приобретения прав собственности. Документ вступает в законную силу сразу после подписания всеми сторонами.
    • Необходимость государственной регистрации перехода прав собственности. Прописывается планируемая регистрация в органах Росреестра по месту заключения сделки.
    • Личные подписи сторон сделки с расшифровкой.

    Регистрация в Росреестре

    Подписанный ДКП направляется в Росреестр для регистрационных действий по переходу права собственности. Это можно сделать напрямую, через МФЦ или нотариуса (если он заверял документ). Дополнительно стороны подают:

    • заявление о госрегистрации перехода права;
    • паспорта/свидетельства о рождении каждого участника сделки;
    • выписку из ЕГРН;
    • правоустанавливающие документы продавца;
    • выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц;
    • выписку о состоянии счетов по оплате коммунальных услуг (чтобы подтвердить отсутствие задолженности.
    • квитанцию об оплате госпошлины покупателем (по желанию).

    Подача договора в ПФ

    После завершения регистрационных действий в Росреестре владелец сертификата (как правило, мать) обращается с договором купли-продажи в ПФ для одобрения сделки. Он или его законный представитель (при наличии доверенности) пишет заявление о распоряжении средствами, где указывается целевое назначение траты и необходимая сумма (весь имеющийся маткапитал или его часть).

    Дополнительно подается пакет документов:

    • Паспорт заявителя.
    • Свидетельства о рождении детей.
    • Свидетельство о браке.
    • Материнский сертификат.
    • Копия ДКП с отметкой Росреестра.
    • Выписка из ЕГРН, где в качестве собственника указан владелец сертификата/его супруг.
    • Нотариально заверенное обязательство о выделении долей каждому члену семьи (если это не отражено в ДКП)
    • Справка об остатке средств на счету маткапитала (выдается ПФ или МФЦ).
    • СНИЛС всех членов семьи.
    • Справка из банка об открытии счета на имя продавца (бывшего собственника недвижимости).

    Подать заявление и документы можно в отделение ПФ по месту жительства владельца сертификата, через МФЦ, почтовым отправлением или через личный кабинет сайта Госуслуг.

    На рассмотрение отводится 30 рабочих дней (то есть учетом выходных и праздников это будет около 40 календарных дней), еще до 10 банковских дней требуется на перечисление денежных средств на личный счет продавца (не покупателя!).

    Подобная мера предусмотрена для защиты от мошеннических действий и обналичивания средств на другие цели, не предусмотренные законодательством. Таким образом, примерный срок ожидания выплаты составляет 45-55 дней после подачи документов.

    Кроме того, возможны задержки в случае сбоев в системе ПФ по обслуживанию населения или при наличии больших очередей.

    Для контроля ситуации покупателю желательно поддерживать связь с продавцом, чтобы узнать о перечислении средств. Кроме того, такое уведомление должны направить и сотрудники ПФ. В случае отказа заявитель вправе обратиться в суд для оспаривания решения.

    Какую опасность несут ошибки в документах

    Все сведения о покупаемой недвижимости нужно вносить в договор согласно технической документации, о сторонах сделки – согласно документам, подтверждающим личность.

    При этом важна предельная внимательность, поскольку любые ошибки могут стать основанием для признания документа недействительным или отказа в использовании маткапитала.

    Особенно скрупулезно ДКП будут изучать специалисты ПФ. Среди распространенных ошибок:

    • Нарушение порядка нумерации пунктов договора.
    • Отсутствие некоторых паспортных данных. В некоторых отделениях ПФ обязательно требуется указывать код подразделения, выдавшего паспорт.
    • Неточности в датах/месте рождения. Информация должна полностью соответствовать паспортным данным, даже если расхождения, на первый взгляд, незначительны (например, место рождения г. Ставрополь или гор. Ставрополь).
    • Неточности в платежных документах (в имени плательщика, адресе, самих квитанциях).

    Дополнительно обезопасить себя, можно показав ДКП сотруднику Пенсионного фонда перед подачей документов в Росреестр, чтобы тот указал на недочеты и подсказал варианты их исправления.

    Если ошибки уже были допущены, решить проблему можно одним из следующих способов:

    • В процессе регистрации (вплоть до момента отправки в архив): просить о замене документа с ошибками на правильный экземпляр.
    • После завершения регистрации перехода права собственности: составлять дополнительное соглашение к ДКП с указанием правильных формулировок и подавать его сначала в Росреестр для регистрации, затем снова в ПФ и ожидать повторного рассмотрения.

    В договоре купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала большое значение имеет грамотность и правильность составления каждого пункта.

    Стоит ли сразу вписывать всех членов семьи в качестве собственников? Какие формулировки использовать для описания порядка оплаты средствами маткапитала? Как урегулировать трудности на случай отказа в его выдаче? На бесплатной консультации юристы нашего сайта помогут разобраться со всеми нюансами.

    При необходимости они готовы принять непосредственное участие в проведении сделки купли-продажи и проследить за выполнением всех требований законодательства.

    Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-materinskim-kapitalom-obrazets/

    Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала: как избежать отказа

    Оформление договора купли продажи квартиры по материнскому капиталу

    В статье содержатся важные нюансы о том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала (МК). В каких случаях использовать МК невозможно, как избежать отказа Пенсионного фонда и Росреестра в проведении сделки.

    В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна

    Неизвестно как долго продлится эта государственная программа поддержки рождаемости в стране, поэтому не стоит откладывать приобретение недвижимости и использование сертификата в долгий ящик. Тем более, что большая часть сделок на рынке недвижимости сейчас происходит либо с использованием ипотеки либо материнского капитала.

    Вы можете сэкономить себе массу времени, если будете знать какие именно объекты недвижимости вы не сможете приобрести на материнский капитал:

    • Земельные участки
    • Жилье за пределами населенных пунктов
    • Квартира или дом, не соответствующие жилым и санитарным нормам (СанПиН)
    • Нежилое помещение, в том числе дачу, которая не имеет статуса жилого помещения, нежилое цокольное или подвальное помещение
    • Жилой объект свыше трех этажей
    • Вторичное жилье, износ которого превышает 50%;
    • Недвижимость, продавец которой не может подтвердить свое право собственности выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

    Кроме того, невозможно купить долю в квартире либо комнату в коммунальной квартире, если она не является отдельным самостоятельным объектом недвижимости. Комната в коммуналке должна быть обладать собственным правом собственности (в старом формате учета недвижимости) и быть отдельным обособленным объектом недвижимости.

    Договор купли-продажи с использованием материнского капитала – образец

    В данном случае купчая существенно отличается от обычного договора купли-продажи недвижимости наличием особого порядка оплаты и характером распределения долей среди членов семьи покупателя.

    В соответствии с условиями представления материнского капитала его обладатель обязан предоставить доли в новом жилье всем членам своей семье. Однако, вы можете сделать это сразу на этапе оформления покупки либо после нее в течение полугода. Имеет смысл это делать сразу по двум причинам:

    • Выделение долей после покупки потребует очередного обращения в Росреестр, составления и подачу договора передачи долей и, соответственно, повторной оплаты госпошлины (2 тысячи рублей). Вы сэкономите время и деньги, если сделаете это сразу, включив необходимые условия в договор купли-продажи (образец договора ниже);
    • Можно легко забыть о необходимости выделить доли для детей и мужа в течение полугода. Ответственность за это правонарушение пока не имеет конкретного определения, но при этом уже имели случаи прокурорских проверок по фактам просрочки. Были вынесены предписания об их устранения. Наказанием это назвать сложно, но в то же время не очень приятно.

    Бланк договора купли-продажи с использованием материнского капитала

    Скачать образец договора с использованием материнского капитала

    Закон в явном виде не предъявляет требований к размеру выделяемых долей, но в этом вопросе сложилась определенная практика, которая опирается, в том числе на положения семейного кодекса. Так, для выделения долей необходимо поровну распределить между членами семьи ту часть недвижимости, которая была оплачена средствами материнского капитала.

    Пример:

    Приобретается квартира стоимостью 900 тыс. руб. для семьи из 4-х человек.

    50% ее стоимости оплачивается средствами материнского капитала (МК).

    50% оплачивается за счет собственных средств.

    Следовательно, распределению подлежит половина квартиры, оплачиваемая средствами МК – 450 тыс.руб. То есть, ½ квартиры.

    Поделив ½ квартиры на четверых членов семьи, получим долю, которую необходимо выделить каждому члену семьи в размере 1/8:

    1/8 = ½ : 4 чел.

    Разрешение Пенсионного фонда

    Без согласия Пенсионного фонда (ПФ) на проведение сделки покупка невозможна. Поэтому в первую очередь вам необходимо выполнить все требования ПФ в отношении приобретаемого жилья и наличия необходимых документов. А именно:

    Список необходимых документов

    1. Разумеется, сам именной сертификат Материнского капитала. Его оригинал должен быть у вас на руках.
    2. Для покупки необходимо подобрать ту недвижимость, владелец которой согласен на схему продажи с использованием средств материнского капитала.

      Минусом для продавца является тот факт, что время зачисления средств МК на его счет составляет в среднем около двух месяцев. Но на рынке недвижимости давно царит затишье и поэтому для многих это не самая худшая перспектива.

    3. Выбранное жилье должно соответствовать требованиям, описанным во втором разделе и удовлетворять требованиям Пенсионного фонда для согласования сделки.
    4. Подать в ПФ заявление установленной формы об использовании средств МК на жилищные нужды, приложив к нему следующие документы:
      1. Копии паспортов супругов
      2. Копии свидетельств рождения всех детей
      3. Оригинал сертификата МК
      4. Копию страхового пенсионного свидетельства
      5. Копию договора о приобретения жилья с планом объекта и копиями
      6. Если квартира приобретается на маму, то требуется представить нотариально заверенное обязательство о выделении долей в квартире всем членам семьи в течение следующих шести месяцев. (Если ситуация позволяет выделить доли сразу при покупке, то вы сэкономите несколько тысяч рублей и несколько дней своего времени)
      7. Банковские реквизиты продавца для перечисления ему средств МК в счет оплаты недвижимости

    Если объект приобретается в ипотеку, то дополнительно понадобится справка о сумме задолженности из банка. При оформлении банковской ипотеки потребуется оформление страховки жизни заемщика. Как сократить стоимость страхования или вообще отказаться от страховки описано здесь.

    Кроме того, вам нужно иметь справку об остатке на счете МК не старше одного месяца, которую необходимо получить в Пенсионном фонде заблаговременно. В разное время законодатель предоставлял матерям право воспользоваться частично различными суммами в пределах средств сертификата, о чем вы могли и забыть. Поэтому реальный остаток счета может отличаться от первоначального.

    Как избежать отказа в регистрации купли-продажи в Росреестре

    После одобрения покупки Пенсионным фондом и ее регистрации право собственности на объект переходит к покупателю, но с ограничением до полного расчета с продавцом. Покупатель получает в Росреестре подтверждающий документ, в котором указано это ограничение: жилье остается в залоге у продавца до окончательного расчета и получения оплаты средствами материнского капитала.

    В некоторых случаях возникает заминка с принятием документов в самом Росреестре.

    Как правило, если в договор закралась какая-то ошибка либо имеется непорядок в подаваемых документах, то сотрудник Росреестра должен об этом сообщить вам сразу, на месте.

    Но уровень компетенции этих специалистов последнее время сильно деградировал и проблему с документами могут заметить уже гораздо позже. Самые частые причины отказов обычно касаются формальностей, в которых допускают ошибки по невнимательности:

    • Нарушена нумерация пунктов в договоре
    • Не указан код подразделения, выдавшего паспорт
    • Написание мест рождения отличается от тех, что указаны в паспортах, хотя смысл сохранен. Например: г. Ковров и гор. Ковров. На такие разночтения могут обратить внимание и не пропустить документ в работу.
    • Не рекомендуется сразу указывать дату договора, ибо в ряде случаев это должен сделать инспектор Росреестра
    • Отсутствие согласия супруга продавца на продажу
    • Неверное наименование плательщика, его адреса регистрации либо другие ошибки в квитанции об оплате госпошлины за переоформлении недвижимости. Это легко может случиться, когда вы оплачиваете госпошлину в непривычном вам платежном терминале

    Но даже в тех случаях, когда все вышеперечисленные формальности соблюдены сотрудники ПФ могут отказать в согласовании и одобрении сделки по своим собственным основаниям.

    Чтобы этого избежать рекомендую заранее обратиться с проектом договора к ответственному работнику фонда и уточнить его содержание на предмет соответствия всем законодательным и местным требованиям, которые актуальны именно для вашего региона или города.

    Несмотря на долгое описание этапов покупки жилья с использованием средств МК и многочисленные требования законов, вы можете не только самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала, но и полностью осуществить проведение всей сделки.

    Во-первых, эта процедура не столь сложна, как кажется, а во-вторых, отчасти вас оберегает от ошибок и нечистых на руку продавцу те сотрудники государственных органов, которые выполняют свою работу, тщательно проверяя документы к сделке купли-продажи.

    Хотя порою их требования кажутся чрезмерными, но в действительности это значительно снижает риски покупки и страхует вас от опасности глупо утратить и без того редкую помощь государства.

    Желаю скорейшего улучшения жилищной ситуации!

    Источник: https://2urist.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala-kak-izbezhat-otkaza/

    Ваши права
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: